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上市，滨江集团发展历程上的一个里程碑

作者：武田友梅 2008-8-19 10:29:19
<div> 2008年5月29日，对杭州滨江房地产集团来说，将会是具有历史意义的重要日子。今晚，滨江集团董事长戚金兴和公司一干中高层已经齐聚深圳参加酒会，在庆祝中等待明天那激动人心时刻的到来。　　这个“时刻”，就是滨江集团在深圳证券交易所正式挂牌交易的“时刻”。经过了近两年的努力和准备，期间历经国家宏观调控，更遭遇近期国家对房地产企业IPO闸门的收紧，在众多房地产企业缓步甚至止步于证券市场时，滨江集团的上市成功可谓“幸运”。　　面对滨江集团的“幸运”，心情最好的无疑是其缔造者和滨江集团的第一大股东戚金兴先生。滨江集团的正式上市，用他自己的话说，意味着“滨江集团发展历程上的一个里程碑”！　　就在“里程碑”正式揭幕的前一天，心情大好的戚金兴先生，欣然接受了本网记者的独家专访。他从滨江转制开始谈起，到滨江集团正式成立，在房地产专业化之路上坚定做稳、做强、做深，到快速决策上市，侃侃而谈二个多小时。让记者深感：一个钱塘江边成长起来的浙商，既拥有钱塘人的恢宏气度、敢于决策制胜；又具有审时度势，社会学家般的全局观；可以说，戚金兴是一个有远见而又明智的企业家、一个有社会责任感和人脉美誉度的浙商儒商代表。　　上市募资逾12亿　　住在杭州网：滨江集团(002244)IPO成功，是继2007年4月广宇集团(002133)之后，杭州本土第二家房地产企业在国内A股市场登陆，也是继绿城集团、众安房产以及广宇集团之后，第四家登陆资本市场的杭州房地产企业。您能否谈一下滨江集团上市的一些情况？　　戚金兴：滨江集团29日正式在深圳证交所挂牌交易，此次发行共募集资金逾12亿元。本次发行股份数量为6000万股，发行后的总股本为52000万股。发行价格为人民币20.31元/股。此发行价格对应的市盈率为23.95倍。滨江集团是继广宇集团之后第二支IPO登陆A股市场的浙江房地产股票，也是国内A股市场今年第二支发行的房地产股票。　　滨江上市的想法在两年前的这个时候就开始有了。此后的两个月，我就坚定了上市的想法。我们准备的时间不算长，但我们够努力，再加上一些运气。所以，上市成功了。【<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2008/02/29/009256769.shtml" target="_blank">本网2月29日快讯：滨江房产过会地产IPO再开闸</a>】　　滨江集团是杭州市最早参与土地招拍挂的房地产企业之一，也是在杭州主城区土地招拍挂中储备住宅用地最多的房地产企业，市场化运作能力突出。公司现有土地储备达总建筑面积205.45万平方米，均位于城市中心、次中心及景观资源丰富区域，含金量较高，充分保证了公司未来五年的发展需求，并将保持每年30%的业绩增长。　　做“总统”不做“皇帝”　　住在杭州网：对滨江集团来说，上市意味着什么？　　戚金兴：上市对滨江集团来说，将是一次质的飞跃，是一个新的里程碑，不仅可以优化公司股权结构，完善公司治理，规范公司运作，更重要的是可以拓宽融资渠道，获得更大的发展平台。　　我们上市的目的并不单纯是为钱，因为我们不缺钱。具体来讲，对滨江集团及我本人来说，上市至少有以下5个好处：1、上市之后股权多元化，可以听到各种声音，可以借鉴采纳各种观点；2、上市是公司发展的里程碑，是企业发展的一个结果，企业跃上了一个更高的平台；3、上市后，股东会推动我去努力，我自己不至于懈怠；4、约束自己，规范企业；5，只有前面四条达到了，企业才能做强做大做优。　　企业上市，股权多元，也可以避免我自己一家独大。我希望自己做企业里的“总统”，而不是“皇帝”。　　下半年可能会有整合的机会　　住在杭州网：上市之后，滨江在土地市场上会有一些什么动作？　　戚金兴：滨江去年销售额有40多个亿，手上有钱。我感觉下半年可能会有行业整合的机会。所以，今年到目前为止，还没有拿地。这方面，我比较清醒，也屏得住。　　“1＋3”理论　　住在杭州网：最近深圳、广州，甚至北京、上海，出现了房价下跌的情况，形势不是很好，但杭州楼市目前仍然保持在平稳的状态，您如何看待这种现象？　　戚金兴：可以用“1＋3”理论来解释这种现象。　　杭州市场很特别，在浙江，省会杭州是很典型的中心城市。在浙江的11个地市中，除了宁波，其它10个地市的浙江人对杭州认同感非常强，所以纷纷选择居住在杭州。而在广东，深圳和广州都是中心城市，在江苏，南京、苏州、无锡等地，也都是一方诸侯，中心城市集中度没有杭州高。这是“1”。　　另外的“3”是。1、杭州非常适宜居住，不但自然环境好，杭州人也非常具有融合、包容、接纳的胸怀，杭州历史上就是一个南北文明融合的城市；2、浙江的民营经济非常发达，中小企业主多，他们是房产品购买力的强大支撑；3、浙江人自古以来就有浓厚的买地购房的置业文化。　　战略上[B]保持清醒[/B]　　住在杭州网：上市之后，您的身份转变为上市公司的掌门人，您自己是如何看待这种身份的转变的？　　戚金兴：对我来说，目前最重要的是保持在企业战略上的清醒。企业做到一定程度，企业家最应该认识到的，就是战略的重要性，这方面要清醒，把握企业大的战略发展方向。比如，对地产企业来说，企业家要思考的问题就是行业发展的方向，拿什么地，做什么产品。　　早期浙商的成功，主要靠的是勤奋、努力和认真。不过，现在应该过渡到“正确的战略决策”。如果说十年前，企业的成功，企业家的勤奋因素占到了90%的因素，那么，现在可能只占10—20%的因素，更重要的还是企业的正确战略决策、可持续发展的定位。但我自己可能比较特殊一点，我依然很勤奋，现在还每天保持八点半上班的习惯。　　我对自己有两个自我定位：如果自我感觉良好，就是老了；如果企业感觉好了，就是走下坡路了。　　立足长三角以杭州、上海为重点　　住在杭州网：滨江集团目前还主要是一家本地房产公司。上市后，会转型成为一家全国性房地产公司吗？　　戚金兴：滨江现阶段还不考虑做一家全国性的公司，但会走向长三角。滨江的每一步都走得很稳，很扎实。在前两个五年中，滨江集团开发的区域基本都集中在杭州市江干区。在第三个五年，我们开发的楼盘才从江干区走向杭州。现在是第四个五年，滨江集团将从浙江省走向长三角区域。　　根据李嘉诚的地段理论，如果把地段往大里说，长三角是中国最好的地段，上海、杭州是长三角最好的地段，所以，滨江未来的立足点将是以杭州、上海为重点的长三角区域。　　房地产是一个区域性很强的行业，企业做大做强，不一定要做全国性公司。李嘉诚10多年前做的也只是区域公司，香港只是弹丸之地，但他就在香港做到了华人老大。对我们来说，长三角是中国经济的发动机，足够大，至少比香港大多了。如果在长三角做深做透，做大做强企业也已有足够大的空间。对滨江来说，在长三角开发，还便于管理，地脉文化习惯也相近，便于复制及创新。　　预计，滨江集团的长三角布局未来将会是，杭州占50%，二分天下有其一，整个浙江占到70%，整个长三角占100%。　　行业大整合集中度增加　　住在杭州网：您如何判断行业的现状和未来的发展趋势？　　戚金兴：总体来说，中国的城市化至少还有20年的路好走，所以，我绝对看好行业的未来。但目前，地产行业正在迎来洗牌和整合的过程。　　在整合的过程中，行业的集中度会进一步提高。5年以前，全国排名前十的房地产企业规模加在一起可能还不到全国市场份额的5%，2007年超过了6%，未来几年，行业集中度会加速提升。　　中国的房地产企业正在从灌木生长到乔木，这个过程会比较残酷。我认为会出现三个趋势：部分优秀企业变得更强大；部分资金链有问题的企业会倒闭；部分企业会向以三个方向发展：一，边缘化，被迫退出一线城市，去二三线城市做；2、向“休闲人生型”企业转型，靠自有物业出租过日子，成为经营性公司；3、部分从其它行业转向地产行业的“过江龙”，可能会做不下去，重新转行，不做地产。　　2010年目标：达净资产规模50亿元以上的大型专业房地产集团　　住在杭州网：那么，滨江集团的核心竞争力是什么？到2010年的目标是什么？作为公众企业如何回报社会？　　戚金兴：首先，我们把企业做大、做长、做强、做优放在第一位。只有这样，才能持续、稳定的回报社会。　　首先，滨江集团具备较强择地能力，土地储备含金量高。集中在杭州市中心、次中心及景观资源丰富区域，如西湖、钱塘江、京杭大运河、西溪湿地、湘湖、千岛湖边，包括未来杭州行政中心——钱江新城；市中心区域——西湖运河沿线；城西文教区西溪湿地等区域，形成了临江、伴湖、依河、滨水为特色的稀缺、优质土地储备。截止2008年2月，公司土地储备和建设面积205.45万平方米，89%集中于杭州，可供滚动开发5年。公司有意识的在市场较淡的时候吸纳优质土地，降低了投资风险。目前，钱江新城区域出让土地单价较阳光海岸翻了一倍以上，较城市之星增加了七成；而市中心的杭汽发、文教区的金色蓝庭等项目周边土地也在不到一年时间里也翻了一倍左右。　　第二，高周转和高附加值的核心产品。公司目前主要开发以金色家园、万家花城为代表的高性价比楼盘及以金色海岸为代表的高附加值楼盘两大类产品，并已形成这两类成熟产品的标准化运作和复制开发模式。同时，在成熟的商业区域，适量从事写字楼、商业用房的开发，并选择性地保留一些商业物业，以适度调整公司的产品结构并增强抗风险能力，形成房产开发、置业经营、酒店旅业三大产业板块。　　第三、作为社会责任的一种很好表现，规范经营是衡量企业公民的重要标准。根据税务部门的统计，2007年公司纳税突破6.2亿元，占杭州房产企业纳税总额的近十五分之一，人均纳税580万，位居国内企业人均纳税前列。依法纳税是每个公民和企业应尽的义务，作为国民经济的支柱产业，纳税是房产企业对各级政府的最大支持。近年来，公司上缴税收每年高速增长，2005年，上缴税金2.06亿元。2006年上缴税金达2.7亿元。滨江集团坚持诚信经营，产品品质习惯做加法，回报我们的业主。当企业有了一定成果后，企业首先要考虑的是要回报客户，向客户提供更多高性价比的产品；其次，是和员工分享企业发展的成果，企业就像一个家庭，家庭就得首先和睦才能做好事，何况，企业的利润本身来自员工；第三，要扶助老弱病残，滨江集团从几年前开便开始了对相关优秀教师、学生的资助；最后，便是量力而行，拿出与企业发展想吻合的一定比例的财务来回报社会，据不完全统计，近几年来公司共计向春风行动、慈善事业、灾区人民、西博会、敬老院、教育部门、希望工程等捐款捐物折合人民币3000万余元。　　滨江集团正力争成为国内大型专业的房地产集团。本次公开发行股票并上市，是公司发展历程中的一个里程碑。我们相信，依托资本市场，公司的运营水平，产业规模，管理水平必将得到很大的提升，力争保持每年30%的业绩增长，在2010年以前达到总资产规模150亿元以上，净资产规模50亿元以上的大型专业房地产集团，成为区域的领跑者和行业的推动者。</div>

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