|
|
 |
| 门 派： |
| 论坛等级：超级会员 |
| 财富等级：稍有积蓄 |
| 财
宝 箱： |
 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
业主大会议事规则（savanture推荐文本，第三版）根据《上海市住宅物业管理规定》修订
|
作者：业伟业主咨询 2004-9-23 9:19:42
业主大会议事规则（savanture推荐文本,第三版）根据《上海市住宅物业管理规定》修订
刘生敏 2004-09-22 19:27:37 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-业委会联盟论坛
说明：本推荐文本由上海业伟业主咨询服务有限公司免费提供，第三版根据《上海市住宅物业管理规定》修订，请在律师或其他专业咨询人员指导下根据实际情况采用。 2004-9-15
联系电话：021-65417600 65414453 E-mail:sales@savanture.net http://www.savanture.net
业 主 大 会 议 事 规 则
（savanture推荐文本,第三版）
第一章 总则
第一条 （制定依据）
根据国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》、《关于〈上海市实施物业管理条例的若干意见〉的应用解释》和建设部《业主大会规程》，结合本物业管理区域实际情况，制定本业主大会议事规则，并经 年 月 日业主大会讨论通过。
第二条 （业主大会的组成）
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会为业主大会的执行机构。
本业主大会于 年 月 日的首次业主大会会议召开之日成立。
第三条 （业主大会宗旨）
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第四条 （物业管理区域基本情况）
一、业主大会名称：
业主委员会办公地址：
二、物业管理区域范围（四至及附图）：
三、物业类型：
（住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
四、物业管理区域概况：
占地面积： 平方米
房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米， 套，非住宅 平方米。
全体业主共有物业管理用房建筑面积 平方米（其中业主委员会办公用房 平方米，物业管理处办公用房 平方米）；地下停车库建筑面积 平方米（车位 个），地面停车位 个；其他辅助用房 平方米，明细表如下：
1、 门卫房建筑面积 平方米，地址 ；
2、 电话间建筑面积 平方米，地址 ；
3、 监控室建筑面积 平方米，地址 ；
4、 地面架空层 平方米，地址 ；
5、 共用走廊 平方米，地址 ；
6、 非机动车车库建筑面积 平方米，地址 。
本物业管理区域公共绿化面积 平方米、道路 平方米、场地 平方米。
其他属于业主大会的财产明细如下：
1、 ；
2、 ；
3、 。
第二章 业主大会
第五条 （业主大会议事内容）
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）审议业主委员会管理制度，包括但不限于业主委员会组织机构设置、业主委员会活动经费管理、物业管理区域物业共用部位和共用设施设备收益管理、业主委员会财务管理、业主大会和业主委员会档案资料管理、业主大会和业主委员会印章管理等方面的管理制度；
（十一）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十二）选聘、解聘中介咨询机构；
（十三）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
本条所称业主公约、业主大会议事规则、有关方案、制度、规定、决定等文件应该由业主委员会以书面形式向全体业主提供，同时在业主委员会办公室和物业管理区域物业管理处备查。
第六条 （业主大会会议形式）
业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会或者业主大会筹备组、换届改选小组（以下简称“业主委员会”）确定。
（一）集体讨论的形式;
（二）书面征求意见的形式。
业主委员会确定具体会议形式应该征求全体业主（或业主代表）的意见，并在业主大会召开前30天在物业管理区域至少两处以上显著位置或者业主大会指定公告栏（以下简称“业主大会指定公告栏”）公告（公告时间不少于14天，下同，已经注明的按注明的时间）。业主对具体会议形式有疑问时，应该在公告期内向业主委员会书面提出；业主委员会应该在三天内对业主的疑问给予书面解答，并在业主大会指定公告栏公告。
10%以上业主对业主委员会确定的业主大会具体会议形式表示异议时，业主委员会应该根据多数业主的旨意重新确定业主大会会议形式，并按前款规定公告。
第七条 筹备组和换届改选小组的组成人选
首次业主大会筹备组区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。
换届改选小组由区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下由业主推选业主代表成立换届改选小组。
筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
业主代表的产生办法采用以下第 种办法：
1、 在小区内按幢、楼层、单元等划分区域，公开听取业主意见后，推荐筹备组中的业主成员。
2、 在小区内按幢、楼层、单元等划分区域，向本区域内业主发放推荐表，根据得票多少，推荐筹备组中的业主成员。
3、 在小区内按幢、楼层、单元等划分区域，召集本区域内业主会议，根据得票多少，推荐筹备组中的业主成员。
4、 在小区内按幢、楼层、单元等划分区域，由本区域内业主自荐产生筹备组中的业主成员，如自荐的业主较多的，在自荐业主中进行协商推荐，根据得票多少，产生筹备组中的业主成员。
无论采用以上何种方法，筹备组拟订负责人应该至少提前15天向全体业主公布筹备组成员产生办法的实施细则，并征集配备志愿监督业主不少于三名。
第八条 （业主小组）
本物业管理区域内以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
业主小组产生组长、副组长各一名，业主小组组长为本小组推选的业主代表；组长因故不能参加业主大会的，应该由副组长作为业主代表参加业主大会，履行业主代表职责。
单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主（业主小组）决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，按照本规则第十四条执行。
第九条 (集体讨论议事的方式)
采用集体讨论形式议事的,选择以下第 种方式:
(一) 由业主参加业主大会会议;
(二) 由业主推选业主代表参加会议。
业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主代表按第八条规定由业主小组选举产生。
业主代表按照第十四条确定的投票权数行使权力。
业主代表名单产生后，业主委员会或者换届改选小组或者业主大会筹备组应该将业主代表名单在业主大会指定公告栏向全体业主公示至少14天。
第十条 （业主代表的职责）
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，必要时应该召开业主小组会议讨论，并在业主大会会议上如实反映。
业主代表应当在参加业主大会会议后三天内，在所代表门号或楼层至少两处显著位置或者指定业主代表告示区（以下简称“指定业主代表告示区”），向所代表的业主书面公布在业主大会会议上的全部发言内容或投票表决情况以及业主大会情况，公布日期不少于14天。
业主对业主代表公布的内容有疑问的，应当在一周内向业主代表书面提出；业主代表应当在收到疑问三天内给予书面答复，并向业主委员会备案。
业主对业主委员会公告的内容有疑问的，可以向业主代表提出书面意见；业主代表应当在收到疑问三天内给予书面解答，并向业主委员会备案；业主代表对不能解答的疑问，应当在收到疑问二天内向业主委员会书面报告。
业主代表的书面解答应当由业主代表在指定业主代表告示区向所代表的业主公告至少14天。
业主代表应当建立业主来访来电记录本，记录业主来访来电的内容和处理结果以及走访业主的记录。登记内容应当包括业主姓名、室号、问题、联系方式和处理意见。有关记录应当经相关业主当事人签字确认。
业主来访来电登记本应当采用业主大会统一发放的订本式，连续编号。
业主来访来电登记本由业主代表妥善保管，不得遗失、毁损、撕页或销毁。
业主经预约可以查询来访来电登记本内容；业主对登记本有疑问的，应当书面向业主代表提出；业主代表应当给予书面解答；业主要求公开解答的，业主代表应当在指定业主代表告示区公布。
业主代表变更时，业主代表应当向业主委员会或下届业主代表移交留存的全部档案材料，并办理书面移交手续。
第十一条 （业主大会表决形式）
业主大会采用以下第 种形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内指定位置设投票箱，由业主在规定时间内自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。
投票箱应该由至少两人担任监票人；监票人应该由具有一定公信力的人员担任，并在业主大会议程中推选产生，或者在业主大会指定公告栏中公示至少7天；监票人不得与议事内容或当事人有任何利害关系。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届改选小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。
已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。
未能送达的征求表决意见单，视为弃权。
第十二条 （召开业主大会会议的条件）
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年四月召开一次定期会议。定期会议由业主委员会提前６０天开始筹备，并按第十三条规定程序办理业主大会各项筹备事宜。
有下列情形之一的，业主委员会应当在30天内组织召开业主大会临时会议：
（一） 20%以上业主采取书面形式提议召开的；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
20%以上业主提议召开业主大会的，20%以上业主应该指定一至二名业主临时代表。业主临时代表应该向业主委员会提交业主大会临时会议议事内容、议事方式和相关方案，业主临时代表可以聘请律师事务所或中介咨询机构（以下简称“中介咨询机构”）参与业主大会临时会议的全过程。
20%以上业主提案没有获得业主大会通过时，业主临时代表应该承担业主大会临时会议的成本开支。
20%以上业主提案获得业主大会通过的，业主临时代表聘请中介咨询机构的顾问费应该由业主大会承担。
由于业主委员会决定错误造成业主大会产生不必要开支，给业主带来损失的，业主委员会委员应该承担民事赔偿责任；但在业主委员会相关会议中对业主委员会决定表示反对的委员不承担责任。
业主委员会决定经业主大会聘请中介咨询机构审核同意后公布的，中介咨询机构对业主委员会错误决定应该承担连带民事赔偿责任；但由于业主委员会委员故意提供虚假材料或有犯罪行为，中介咨询机构尽职尽责仍不能发现舞弊的，中介咨询机构免责。
第十三条 （召开业主大会会议的程序）
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会召集业主大会定期会议应该提前60天开始准备开会前的各项准备工作。业主委员会决定开始准备业主大会工作，应该在作出决定次日在业主大会指定公告栏公告，并公开征集业主（业主代表）的提议。
业主委员会根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况等，经业主委员会讨论后在业主大会召开至少30天前在业主大会指定公告栏向全体业主公告。
业主大会聘请有中介咨询机构的，业主委员会应该通知中介咨询机构参加业主大会的各项准备工作。
业主委员会届满三个月前应该向街道办事处（乡镇政府）和区（县）房地产管理部门汇报，并由街道办事处（乡镇政府）会同区县房地产管理部门组织成立换届改选小组。换届改选小组由街道办事处（乡镇政府）、房地产管理部门和部分业主组成。换届改选小组成立后次日应该在业主大会指定公告栏向全体业主公告工作小组组成情况，并征求业主对换届工作意见。业主大会聘请有中介咨询机构的，业主委员会应该安排中介咨询机构派员参加换届改选小组。
换届改选小组在业主委员会届满前两个月仍未成立的，业主委员会应该在物业管理区域业主大会指定公告栏向全体业主公告相关内容，征求全体业主的意见。
有关议案、征询意见表或选票式样、投票权确定结果应该在物业管理区域公告至少14天，征求业主意见。业主大会聘请有中介咨询机构的，应该同时公告中介咨询机构的书面审核意见。
业主大会临时会议一般由业主委员会召集；经20%以上业主提议召开的业主大会临时会议经业主委员会书面同意，可以授权20%以上业主授权的业主临时代表组织召开。业主临时代表的议案（包括但不限于议事内容、议事方式和相关方案等）应该在业主大会指定公告栏公告至少14天；业主临时代表聘请有中介咨询机构的，应该同时公告中介咨询机构的审核意见。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议时间、地点、议题和议程以书面形式向物业管理区域内全体业主公告至少14天。
业主大会聘请有中介咨询机构的，应该同时公告中介咨询机构的书面审核意见。
业主对业主委员会（换届改选小组）的公告有疑问的，应该向业主委员会书面提出；业主委员会（换届改选小组）应该在三天内给予书面解答，并予以公告。
|
|
|
|
| 本文评论0条 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
