物管真空的解决途径

-----评“同润家园”居委会代位接管物业

上海商报地产周刊2004-9-23新闻报道《小区管理陷入“真空期” 居委会代行物业管理权》对居委会代理物业管理事务的好处做了说明，认为“由第三方——居委会暂时行使物业管理职权。居委会不是行政执法机关，在现行的法律规定中，没有禁止由居委会代理物业管理的障碍规定。更重要的是，物业管理工作已经被视为社区工作的重要组成部分，居委会能够获得各方的信任，并且有足够的理由在这种‘危难时刻’挑起这副重担。”对此段，我完全赞同。

但是，有几点担忧：

一、居委会是否配备物业管理的专业人员？如果没有专业人员，涉及费用、维修基金使用、公共收益等如何审核处理？

二、居委会在代理过程中有无法律风险？会不会存在问题？出现问题由谁承担责任？是不是还是和业主委员会一样谁也不承担责任（实质是最终由政府承担责任的）？

三、业主是否存在监督居委会工作的问题？如何实施监督？或者不需监督。

由于笔者从事业主委员会顾问工作，致力于物业管理运作模式创新和解决实践中的疑难问题，对“物管真空”问题也一直给予关注。

众所周知，业主大会是物业管理的唯一决策机构，但是由于业主的分散以及公共决策的复杂程度，常常造成决策以及决策执行的滞后。加上物业管理条例对业主大会决策的比例限制，必然会造成大量的“物管真空”。我预计，随着物业管理条例的逐步深入人心，以及业主维权意识的普遍觉醒，“物管真空”问题更加严重。

笔者认为，在公共事务出现真空时，由政府出面接管是天经地义之必然。物业管理作为一种局部的公共事务，出现真空时，政府迅速启动应急程序进入接管是十分必要的。这是三个代表的重要体现。因此，我完全赞同松江区房地局物业科作出的一种尝试。但是由于居委会存在专业、资金、性质等方面的问题，我觉得还是值得商榷。好在报道中居委会代理物业管理事务的时间不长，只有一个月。

我这样设想，如果存在业主大会永远不能成立的情况，居委会是不是可以代管一辈子呢？

首先，业主大会成立的条件是相当严格的，根据条例规定，必须2/3以上业主同意业主大会议事规则和业主公约，并有1/2以上业主参与投票选出业主委员会，才能成立业主大会。要在公共事务中达到这个条件几乎是和登月球差不多一样难了-—技术可能，但需要代价。在现实中，业主大会成立难将是一个长期困扰物业管理行业的大问题。尽管同润家园只有三百多户，达到业主大会成立的条件2/3业主达成一致谈何容易。

笔者认为，在个别小区永远不能成立起业主大会也是完全可能的。原因就是成百上千个业主永远达不成一致意见的可能性是完全可能的。

其次，我觉得由居委会长期代管是不现实的。居委会尽管具有一定经费、财产，但是如果严格要求它来承担民事责任，它是不可能承担的。尽管居委会不是行政机构，但它履行许多政府职能，包括街道授权行使的职责。即使是业主大会领域，它也是赋有监督指导的职责的。让这样一个富有监督、指导职责的组织长期取代业主委员会是不行的。

第三，物业管理的一切权利来源业主，业主对居委会的监督体系还远远没有建立。如果让居委会代行业主委员会职责，是否会让一直比较廉洁的机构染上铜臭，令人担忧。

最后还是回到专业方面。隔行如隔山。对专业的监督最需要的还是专业化监督。这是我多次强调的。我不是否定群众监督，但我在中介机构的工作经历促使我呼吁在业主大会领域建立专业化监督体系。

理论来源于实践。我们希望同润家园的实践能带来理论的突破，并最终促进真空问题的解决。

借此机会，我愿意提出长期思考得出的处理模式，这就是我多次提出的“政府补贴、中介实施、社会扶持、业主自治”的模式。其中在对付真空方面的应急措施是：

一、              政府主管部门根据区域情况采取招标方式选择有资质的业主顾问机构，由业主顾问机构负责区域的业主大会辅导工作，同时接受主管部门的指导。

二、              出现物业公司不正常退场或者业主大会无法产生等“物管真空”情况，由业主顾问机构代为监管物业小区，费用实行物价部门政府定价。

三、              实行市场定价的服务采用市场定价方法，由业主顾问机构采用招标方式市场选聘。

四、              业主顾问机构的活动必须向业主公开，并遵守政府或者行业制定标准和行业规范。

五、              业主顾问机构根据规定和合同承担法律责任。

以上意见供参考。