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成立业主大会有法可依 流程监管规则尚待细化
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作者：业伟业主咨询 2004-10-19 16:10:42
《地产周刊》 http://www.abiz.com.cn2004-10-14 来源:上海商报
□ 本报记者 闵 蕾
浦东的一家住宅小区建成快10年了，却还没有成立业主大会和业委会。一方面业主们的呼声很高，另一方面，在成立业主大会和业委会的过程中又产生了种种矛盾，造成了部分居民的不满。
一个细节处理不好，一件好事也会引发意想不到的矛盾。目前，有关成立业主大会和业委会的相关法规已经齐备，但具体的操作流程、监管等问题确实还有待细化。
成立业主大会路漫漫
日前，在浦东新区某小区ＴＬ花苑，业主们又一次开始期待能顺利成立业主大会。在此之前，他们已经有过几次半途而止的尝试和努力，可是由于在操作具体流程上的意见不一致和由此产生的种种监管难题，业主大会成立仍然路漫漫。
ＴＬ花苑于１９９５年竣工交付，由２幢高层住宅和６幢多层住宅组成。根据开发商提供的业主名册资料，目前ＴＬ花苑存在商品房、售后房、公房三种形式。
由于在建成后快１０年的情况下仍然没有成立业主大会和业主委员会，业主们感到自己的权益很难得到有效保障。据业主们反映，该小区一直没有公布小区公共收益情况和有关按实结算的项目开支情况，也没有公布维修基金的收支明细账。而绿化养护、保安服务的质量也是差强人意。早在２００２年７月，小区商品房的部分业主曾经向居委会、房管办要求成立业主委员会，但因为种种原因没有得到支持。当时部分业主发出的《关于成立ＴＬ花苑业主委员会的意见征询函》已经包括成立业主委员会的目的、依据、程序以及业主委员会的职责，并提出了业主代表、业主委员会候选人产生的方案。
去年８月，即在国务院《物业管理条例》将要实施之前，该小区开发商和物业公司希望借助业主代表大会成立业主委员会，以期在国务院条例实施之前成立业主委员会。但由于许多业主的反对，业主代表大会没有能赶在２００３年９月１日前召开，业主委员会也最终没有能够成立起来。
简化过程再遭激烈反对
２００４年７月，ＴＬ花苑重新开始业主大会的筹备工作。“筹备组”仍然以过去的骨干人马为主。“筹备组”同时还认为，基于２００３年８－９月的筹备过程获得了一些成果，这次成立业主大会可以简化过程，比如业主代表、业主委员会候选人等都不必再推选，直接采用当时的那份名单。这一做法遭到了许多业主的激烈反对。
由于筹备组没有按照程序重新核实业主的意见，最终在《业主大会议事规则》、《业主公约》和业主委员会选举投票中出现了很大问题。
首先，ＴＬ花苑小区的《业主大会议事规则》、《业主公约》草案等文件根本没有征求业主意见，甚至连业主代表们的意见也没有征询，仅仅经过业主大会筹备组的“讨论”就通过了。而据筹备组成员介绍，在筹备组中，后加入的业主成员很难有发表意见的机会，所谓的讨论根本没法进行。所以《议事规则》和《业主公约》都是简单照抄示范文本后就公开张贴了。
由于“筹备组”没有充分征求业主意见，造成业主代表和业主对于他们的工作产生了隔阂，并随之不愿意积极参与。当“筹备组”预备在１５天发布期满通过物业公司发放表决票时，他们发现张贴在小区告示黑板上的《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件草案已经全部被人撕掉了。
而此时，“筹备组”也没有对小区居民的情绪引起足够重视，依然要求手拿表决票的业主在没有看到《议事规则》和《业主公约》的情况下，必须在３天内做出表决。如果不予反馈信息，将视为同意“筹备组”做出的《议事规则》和《业主公约》。业主们对此更是议论纷纷，这样的投票表决结果可想而知。一位业主表示：“这些候选人我们都不认识，也没有见到他们的简历，也不知道他们能做什么事情，你说我们怎么投票？再比如《议事规则》和《业主公约》，仅仅给业主代表一份，我们业主都没有见到，你说叫我们怎么表决？这不是把我们当傻子吗？”
成立业主大会无疾而终
于是，“筹备组”此次成立业主大会和业主委员会再次陷入尴尬境地，大会议程再次无疾而终。可是许多业主心里也清楚，不成立业主大会，小区的维修改造不能进行，对物业公司的监管也难以落实，最终受损害的还是业主们自身的利益。业主们表示，在１１月１日《上海市住宅物业管理规定》实施后，他们将再次自发提出成立业主大会的要求，希望新的法规可以对小区成立业主大会有更大的帮助。
应该说，成立业主大会和业委会是小区居民的一件大事、好事，而在ＴＬ花苑却因为居民们意见不一而难以开展工作，确实有很多地方需要反思。按理说，《议事规则》和《业主公约》在许多小区均大同小异，业主们对此不满不可能针对这两项文件本身，完全是事先沟通不够所致。看来，业主代表和业委会候选人名单的产生，才是问题的关键，业主们更看重的是谁能够代表他们讲话，由他们推选出来的代表，他们放心不放心。
业伟业主咨询公司总经理刘生敏认为，《上海市住宅物业管理规定》已经明确，在符合条件的住宅小区，业主可以要求成立业主大会，而开发商和物业公司必须提供相关资料，否则将受到行政主管部门的处罚。同时按照新的规定，业主大会筹备组全部由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起７日内在物业管理区域内书面公告。这表明，业主在成立业主大会的过程中将占有更大的主导地位。
他同时指出，虽然新法规在以上方面有了突破，但是在业主大会成立流程的监管问题上仍然存在较大的难题，尚未得到明确。在当前操作性详细法规还不完备的情况下，只有广大业主都来关注行使自己的权利，才能最大限度地维护本小区全体业主的利益。另外，通过专业机构提供成立业主大会的指导或者全程代理服务，也是一种解决办法。
附：上海市违反物业管理相关法规的处罚规定
倍受关注的《上海市住宅物业管理规定》将于１１月１日开始施行，本报特邀上海业伟业主咨询服务有限公司对新法规施行后和国务院相关法规中关于物业管理事务的有关处罚规定整理如下，供读者参考。
建设单位（开发商）违反物业管理法规的处罚规定：
１、未按照规定对前期物业管理企业进行招标的，或者搞虚假招标的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。（处罚依据：国务院物业管理条例第５７条）
２、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（国务院条例第５８条）
３、建设单位不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。（国务院条例第５９条）
４、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。（国务院条例第６３条）
５、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。（国务院条例第６４条）
６、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处５万元以上２０万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。（国务院条例第６６条）
７、未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区（县）房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处１万元以上１０万元以下的罚款。（上海市住宅物业管理规定第４０条）
８、建设单位未按规定交纳专项维修资金的，由市房地资源局或者区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额１倍以下的罚款。（上海市住宅物业管理规定第４０条）
解读
国务院条例中涉及建设单位的处罚有６条，《上海市住宅物业管理规定》对建设单位处罚补充了２条。
可见，对前期物业管理中建设单位的行为进行规范是国务院条例的重点内容。上海市补充的两条规定主要是针对建设单位拖延成立业主大会，甚至阻挠成立业主大会，很有必要。同时建设单位应该缴纳住宅维修基金的规定要得到执行也急需明确的处罚规定。
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