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业主和物业：“撕咬”要到何时?
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作者：业伟业主咨询 2004-10-28 17:17:21
太原:业主和物业：“撕咬”要到何时?
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-10-28 15:59:00.0
地产资讯播报：http://news.sh.soufun.com
太原市城调队的一项调查显示：44.8％的太原居民对居住小区现有的物业管理不满意。12319城建投诉热线开通以来，有关小区水、电、暖问题的投诉就占三分之二。多年从事物业工作的张怀生先生坦言，太原多数物业公司已经陷入了重重危机。而物业也大倒苦水：我们也想管理好，然后赢利，但有些业主根本不配合。更有甚者，部分居民不按时交纳水、电、采暖费和物业管理费，让我们一点办法也没有。
现象———冲突不断问题升温
兴华苑小区是太原市房改后首批建起的经济适用房小区。因为是“第一”，该小区从建设到居民入住都受到了社会各界的关注。十年后的今年9月，兴华苑小区业主因为向物业公司讨要520万元维修基金不成而把物业公司和太原市经济适用房发展中心告上了法庭。
业主张贵全说，兴华苑住宅小区竣工时，入住的3670户业主每户把购房款的2％交给太原市经济适用房发展中心作为物业维修基金。同年10月7日，经济适用房发展中心与山西大成物业公司签订委托合同书，一次性付给大成物业公司520万元，作为小区共用部位和公共设施的维修基金。此后的几年中，大成物业公司未尽维护责任，小区内50个楼座约4万多平方米房屋漏水，地下管网、上下水管大面积跑冒滴漏。居民们曾多次找物业公司解决，但物业公司一直推脱说没钱，至今不予维修。2000年，大成物业公司未申报年检，被工商部门吊销执照。同年3月，大成物业公司改制为山西大田物业管理有限公司。但小区内的共用设施还是不能及时得到维修，业主委员会也多次向物业公司及其行政主管部门———太原市经济适用房发展中心询问维修基金情况，遗憾的是，至今没有得到结果。3670多户居民在不得已的情况下才诉诸法律。
太原市远东大厦位于有名的餐饮文化一条街———亲贤北街。今年4月份，小区业主因不满物业公司没有很好地维护业主们的权益而发生了要求更换“管家”风波。
业主刘风说，远东物业管理公司是开发商自己成立的，在很多事情上，物业公司都是为开发商说话，不能很好地维护业主的权益，业主对此意见很大。许多业主都提出了更换物业管理的要求。在业主委员会组织下，召开了下一届物业管理竞标大会。一开始报名竞聘的物业公司很多，经过两次筛选，当天竞标的有六七家。远东物业公司也参加了竞标，但在第一次筛选时就把他给筛下去了。
远东物业公司与业主委员会的积怨是由新装修开业的佰金瀚浴宫开始的，远东大厦的开发商将一楼的底商交给佰金瀚浴宫搞洗浴，而该洗浴中心在装修时，把楼道内的消防通道堵了，为了能通过消防部门的验收，他们在远东大厦的后面墙面上焊接了一个铁制楼梯。住户对此意见很大，找物业管理部门反映要求恢复原状未果。此外，还有许多住户反映，佰金瀚浴宫在搞装修时，外面的门面过高，挡住了住户的视线。而物业公司没有及时制止这种影响业主的行为。
与以上物业公司、业主解决问题时的吵吵闹闹不同，金慧小区物业公司解决问题的办法是温和隐退。10月12日，金慧小区的物业公司因几年来难以收齐居民的水、电、暖费以及物业管理费，自感物业管理工作难以为继，便突然张榜通知撤离小区。物业一走，小区居民顿时陷入不安和混乱之中。
25日，尽管金慧小区物业撤走已有十多天了，但记者走进小区后丝毫感觉不到这里“缺少“管理”。小区内干净整齐，人们的精神面貌也非常好。业主阎先生说，物业公司撤走确实和难收物业费有关，但也不全是这个原因。物业公司撤走后，保洁员、保安也没有了，为了防止院内堆积杂物和治安混乱，居民们自发守在院子里提醒大家将生活垃圾带到院外的垃圾桶中并及时雇用了保安。目前，业委会基本收齐小区的各种费用，水暖、电保证供应不成问题，用最短的时间重新选择物业公司是小区目前的头等大事。
除上述小区物业公司发生问题外，阳光小区也发生了因更换电表事件业主告物业、桃园某小区物业为了阻止业主成立业主委员会而暴打业主的情况等等。
实质———争取公平的较量
物业公司何以频现危机，业主又为何频频与物业公司发生冲突，多年从事物业工作的张怀生经理说这是一场争取“公平”的较量。
张说，物业公司一般都有独立的法人，是以赢利为目的的市场经济主体。在其经营过程中，追求经济利益最大化是其终极目标。君子爱财取之有道，但现在的一些物业公司取财不讲道儿，只要是小区内能掘出钱的，他们什么事也敢做。比如，随意抢占本不宽敞的小区空间，在这些空间盖上营业性场所用于出租，出租所得又基本一分钱也不用于小区建设。小区规划后，小区内的空间也是属于广大业主的私有财产，不经广大业主同意，物业公司没权处置这些空地，更无权分配这些所得。物业公司所用服务人员多是临时聘用，工资低、业务差，服务中缩水或态度不佳是自然的事，这些都是冲突不断发生的原因。实际操作中，物业公司把业主们的钱事实上花在何处，业主根本不清楚。
张说，业主的需求是物业存在的基础，这种需求和服务构成了交易。业主交完费后自然希望得到承诺的服务，但事实上，任何一个物业公司都没有做到其承诺的服务。这样一来，不公平出现了。争取公平“交易”不成发生冲突也就顺理成章。在人数众多的业主中的确存在费难收的现象，但费难收不是不能收。没有哪个业主会买起房交不起物业费，不交费总有他的原因，或者说先出现过错的绝不是业主。
■物业与业主的无奈
采访中，几乎所有发生冲突的物业公司和业主都向记者大倒苦水，可以看出，冲突中，双方都受“苦”非浅。
金慧小区物业管理一位工作人员告诉记者，撤离小区不是目的，我们也想把小区的物业管理搞好，选择这条路是出于无奈。他说，金慧小区共4栋楼，有215户居民。近两年来，总有部分居民不按时交纳水、电、采暖费和物业管理费，到现在为止，已有90户居民拖欠各种费用共计10．3万多元。他还说，物业公司以每月0．3元／平方米的价格向居民收取物业管理费，这一收费在同业中算最低的，物业公司主要向业主提供保洁、保安、代收水、电、暖费用以及水电暖设施的日常维修等服务。
为了催居民交纳拖欠的各种费用，物业公司曾尝试过各种办法。今年8月份，物业公司印发通知，请业主委员会前来商谈将电表换成卡式电表，以便居民和物业交费，结果业主委员会委员只来了三分之一，商谈不成。之后，物业公司又向每位欠费业主发出催交费通知，通知中将欠费明细一一罗列。物业公司又先后两次将欠费情况张贴在小区内，经过几次催交，仍有10万元欠费收不上来。此外，公司进驻后先后投资十几万元改造了小区的一些设施，一个物业公司能有多少资金？现在，巨大赤字已经让公司运营艰难。太原不少物业公司不赚反亏也是不争的事实。
业主李先生认为物业公司不负责任。毕竟多数居民还是按期交费了，有什么困难居民可以协助物业公司共同解决，即使物业公司要撤离，也应该经过一个平稳过渡期。这样可好，物业公司走后，业主们自发组织起来管理小区，大家都是有工作的人，哪有时间整天料理这些事，几天来，许多人上班时想着小区，下班后忙在小区，为的是小区能正常运转，天冷了能用上暖气。
金慧小区物业公司和业主们的感受普遍存在于其他小区。曾三次更换物业公司的长风小区业主巩先生说“这是一个痛苦的过程”，他已经厌倦了这个过程，这也是无耐之举。
■可否先服务后收费
现实中，居民在购房前都要先关心以后的物业管理问题，更有嘴快者说，如果说房子选址错了，也仅是一时的烦恼，但选错了物业公司是没完没了的烦恼。物业管理是伴随房屋终身的大事情，一个小区如果没有好的物业管理，再好的景观、再好的环境也会被破坏掉，购房者会住得很堵心。
物业协会一位工作人员说，物业管理引进山西也仅是房改后的事。伴随着单位人变成社会人，人们离单位越来越远，对单位的依懒也越来越少了。这个时候，吃喝拉撒睡的问题交给了社会，交给了物业公司，因此，有人把物业公司称为保姆。但这个“保姆”毕竟年轻了一些，和“主人”之间还需要磨合。从客观上讲，物业管理与房地产业的高速发展确实不相配套，远低于同期房地产的发展水平。物业管理投诉已成为房地产投诉中比重最大的一项。有的业内人士甚至认为，低水平的物业管理严重影响了楼盘的品质和档次。物业管理起步晚，进入门槛较低、利润率不高、技术含量小，由此导致许多没有实践经验、没有实力的个人或企业纷纷介入。大量低水准的物业管理企业充斥市场，管理水平低下也就不足为奇了。
此外，业主从以前的单位包办一切变成现在干啥都要钱后有些不适应，表现在观念落后，物业收费困难。他们的思维还是停留在计划经济时代，交物业管理费特别不情愿。目前太原市高档住宅小区的收费率在80％左右，而普通小区能达到60％以上就很不错。许多公司的亏损就是由于过多的拖欠费造成的。
不少物业从业人员针对不断爆发的冲突也谈了自己的看法。大部分人认为，虽然相关的物业法规条例还不完善，但如何让物业公司和业主都能基本遵守制度而不会出现那么多问题，双方说到底是一种需求和服务关系，也是一个交易过程。虽然有了服务标准，但现实中没有人去客观评估服务质量。因此，建立一套完善的物业服务评估监督体系迫在眉睫。物业公司之间对客户的竞争十分激烈，有条件的公司是不是可以引进其他服务行业的做法———先服务后收费，服务不到位就免费，此举在其他行业来说虽是陈招老式，但如果能引进物业公司的工作中也是个新办法。
山西晚报 文/禾嘉 责任编辑/TY001
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