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上海市违反物业管理法规的处罚规定（二）
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作者：业伟业主咨询 2004-10-31 10:57:38
备受关注的《上海市住宅物业管理规定》将于2004年11月1日起施行，本报特邀上海业伟业主咨询服务有限公司对新法规以及国务院相关法规中关于物业管理事务的有关处罚规定整理如下，并作点评，供读者参考。
物业管理企业违反物业管理法规的处罚规定
１、 物业管理企业不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。国务院条例第５９条
２、 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。国务院条例第６０条
３、 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。国务院条例第６１条
４、 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。国务院条例第６２条
５、 挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。国务院条例第６３条
６、 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。国务院条例第６５条
７、 （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处５万元以上２０万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。国务院条例第６６条
８、 物业管理企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区（县）房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。上海市规定第４４条
解读：
在国务院条例法律责任一章总共十三条中，就有七条规定物业管理企业的责任，可以看出国务院条例重点规定了物业管理企业的法律责任。上海市住宅物业管理规定仅补充了一条，目的是强化物业管理企业在物业管理事务中的监督、报告责任，这对于维护公共安全、公共利益十分重要。
事实上对于小区来讲，物业管理是公共事务，尽管物业管理是全体业主的义务，但由于业主的分散，业主的相互监督和约束显得十分有限，物业管理企业作为物业管理的直接承担者赋有对全体业主负责的义务，明确物业管理企业的监督、报告职责是相当重要的。
值得提醒业主的是，一旦业主获得物业管理企业的违规违法事实和证据，提交给有关主管部门后，主管部门就应该给予处罚，如果主管部门不依法履行职责，业主面对的就可能是行政诉讼的问题了。当然，业主、业主委员会仍然可以依据物业服务合同的约定和物业管理法规的规定，提起民事诉讼，维护自身权益。
物业管理企业也应该认真学习上述处罚规定，避免给自己带来不必要的损失。
另外，我们注意到，还有许多民事责任的问题没有在这里做出行政处罚规定。比如：
１、 不按时公布维修基金和小区公共收益帐目，或者不能向业主提供合理解释的；
２、 违规使用或者虚构工程项目骗取维修基金或者小区收益的；
３、 帐目混乱，有意侵占业主利益的，或者拒不归还业主收益的。
因主管部门无法对物业管理企业上述行为进行行政处罚，只能由业主、业主委员会依据《民法通则》和《合同法》的规定提起民事诉讼。
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