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拖欠物管费能否进业委会 专家指出：经大多数业主认可才是关键
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作者：业伟业主咨询 2005-1-4 13:08:15
拖欠物管费能否进业委会 专家指出：经大多数业主认可才是关键
2004-12-30 来源:上海商报《地产周刊》
□ 本报记者 闵 蕾
经过多方努力，胡先生所住的小区终于在今年成立了业主大会和业委会。然而最近由于内部原因，刚成立不久的业委会７名成员中，却有５名委员同时提出辞职。小区业主的公共事务一下处于无人管理的状态。不用说，尽快召开业主大会，恢复业委会的正常运作，成了眼下令小区居民们最着急的一件事。
是否违规众说纷纭
要重新选举业委会委员，首先需要提出委员的候选人。因为对本小区物业管理收费标准有异议，率先找管理部门反映和申诉，胡先生在小区业主中颇有知名度，而他自己也有意参与业委会的工作。但居委会支部书记告诉他，要想当业委会委员，必须先补缴以前拖欠的相关费用。原来，认为本小区物业管理费过高，要求公布维修基金明细账目的胡先生曾与物业公司发生争执，拒缴物业管理费和停车费已近半年。那么，拖欠物业管理费的胡先生究竟是否具备成为业委会委员候选人的资格呢？
关于业委会委员的任职资格，目前只有建设部下发的《业主大会规程》（建住房２００３１３１号）中有相关规定。《业主大会规程》第二十一条指出，业委会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。
依据该规定，上述问题可转化为——不缴或者拖欠物业管理费以及其他费用，是否违反国家有关法律、法规或业主大会议事规则、业主公约？关于这一点，各方众说纷纭。
反对者认为：责权相等，不缴物业管理费就等于没有履行业主义务，当然不能享受相关权利。在业主公约中已经约定，业主应当及时缴纳物业管理费用。实际上，不缴物业管理费已经造成了对其他交费业主权益的损害，因为物业管理费中除了物业公司的报酬之外，更大部分的费用是用来进行小区设备运行和养护方面的开支。业主对缴费标准或者物业公司的服务不满意，可以通过其他途径解决，但缴纳物业管理费这一条必须遵循。何况作为业委会委员，更应当在本小区业主中起到遵守业主公约的示范带头作用。
支持方则认为：虽然有其他途径，但都需要花费相当的时间和精力。当收费不公正时，拒缴物业管理费是业主唯一能够表示不同意见的手段，属不得已而为之，并非有意拒绝履行业主义务。因此，不缴物业管理费并不能成为不能当选业委会委员的理由。
双方各持己见，记者特就此问题征求了专业人士的意见。
相关部门有监督责任
物业管理专家刘生敏认为，业主因为与物业公司发生纠纷，没有缴纳物业管理费用或其他费用，在没有法院判决或仲裁机构裁决的情况下，不能判定该业主的行为违反国家有关法律、法规或者业主大会议事规则、业主公约。
根据上海市高级人民法院２００２年３月１９日发布的《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》中第１５条解答，物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权，少缴或不缴物业管理费。第１６条解答，物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费。业主依此补缴物业管理费的，无须支付滞纳金。可见，法律是允许业主依法行使抗辩权，少缴或拒缴物业管理费的，任何单位或个人不能以业主未缴纳物业管理费或者其他费用为由，剥夺业主的权利。
但他同时指出，经过法院终审判决或者仲裁机构仲裁，业主完全败诉后仍然拒不缴纳物业管理费的，该业主不适合担任业委会委员。
按相关规定，居委会和房产办事处要对小区业主大会和业委会的成立进行指导。也就是说，他们有对业委会委员的资格进行审查监督的责任。一般情况下，居委会、房产办应深入了解该业主不缴纳物业管理费的原因，并征求多数业主的意见，判断该原因是否属实。如果小区内业主不交纳物业管理费比例较高（如达到２０％以上），也即相当多的业主对于物业公司存在较大意见的小区，更需要了解物业公司是否存在过错。如果问题确实出在物业公司，而该业主有多数业主支持，居委会、房产办仅因为该业主不缴纳物业管理费，就禁止其担任业委会候选人是不恰当的。但如果业主只是出于个别原因不缴纳物业管理费，并且只有极少量的业主支持，则需要具体问题具体分析。
决定权属于业主大会
房地局相关工作人员告诉记者，不缴物业管理费是否能成为业委会委员，目前在政策上没有具体规定，决定权在业主自己手中。根据当前的法律法规，业主能否担任业委会委员最终是由业主大会决定，而不是居委会和房产办。
刘生敏也特别指出，目前的建设部《业主大会规程》仅仅属于部门规范性文件，并非法律法规。关于业委会委员的任职资格，仍然有待更高层次立法来弥补当前法律依据的不足。在当前情况下，只有经过小区大多数业主认可，愿意投票给胡先生并达到规定的比例，胡先生才可以被选为业委会委员；反之，如果胡先生得不到多数业主的支持，那么拖欠物业管理费是否合理便不再是主要问题，得不到足够票数的胡先生无论如何都不能成为业委会委员。这才是业主自治权利的体现。
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