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旧小区改造反遭业主反对业委会内部认为相关各方责权不对称
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作者：业伟业主咨询 2005-1-6 17:44:30
旧小区改造反遭业主反对业委会内部认为相关各方责权不对称
2005-01-06 来源:上海商报□ 本报记者 闵 蕾
建造较早的小区，生活设施已经相对“落伍”。为了改善这些旧小区居民的居住条件，上海对旧小区区分不同情况，通过政府补贴的方式进行改造。然而浦东某小区近日为住户安装防盗门时，却遭到不少居民的反对，这是为什么呢？
IC卡难以替代保安
Ａ小区于１９９５年入住，现有住户４００余户。小区已经有近１０年的房龄，各个方面都已与现行的居住要求不太相适应。这次经过居委会争取，小区被列入旧小区改造名单，业主们非常高兴。
小区改造主要有两项内容：一项是周边的防盗系统，包括在围墙上安装红外线监控系统，以及为小区的人行和自行车通道改装一道电子防盗门；另一项是小区内的防盗系统，是在多层住宅的各个门洞安装防盗门。费用方面，安装红外线监控系统和电子防盗门的花费由开发商和街道各承担一半；而多层住宅门洞防盗门由街道承担三分之二，门洞的业主承担三分之一，根据一梯两户或一梯三户的不同情况，每户出资１００元～１５０元不等。
两项改造计划，都要通过业主大会表决。按说是不用业主花多少钱，就能改善居住和安全设施是一件大好事。可是偏偏有不少业主在安装两个防盗门上都投了反对票。业主代表张先生就坚决持反对意见，他向记者道出了其中原由——
Ａ小区除主通道外，还有一道小门，主要用于行人和自行车通过。改造计划打算在这里装一道电子防盗门，小区业主通过拉ＩＣ卡进出。改造后，这里原先设置的保安就要撤离。防盗门的费用是由开发商和街道共同承担的，而出入防盗门的“钥匙”——也就是ＩＣ卡——是业主需要购买的，每张ＩＣ卡１５元。据说最开始的单价是８元，后来由于８元的卡太大，说要更换成１５元的小卡，方便携带。
张先生告诉记者，其实一张卡的价格是没有人去计较的，因为政府和开发商已经出资来装防盗门，占了大头，个人花钱买钥匙也是理所当然。张先生关心的是，防盗门能否真正起到防盗效果。他曾经去询问过防盗门的施工单位，ＩＣ卡遗失后能否取消通行功能，得到的结果是“不行”。张先生提出，万一业主的ＩＣ卡不慎落入不法分子的手中，防盗门还能起到什么作用呢？更为现实的是，小区内有不少业主将房子用于出租，安装电子防盗门后，业主肯定是要为租客提供ＩＣ卡的。如果租客不还回ＩＣ卡，甚至最恶意的情况，不法分子只要来租一个月房就可以拿到自由通行小区的钥匙，岂不是反而给他们打开了方便之门？
防盗门反成安全隐患
对于在多层住宅门洞前安装防盗门的项目，业主们的意见主要集中在质量问题上。原来，这里的门洞入口紧挨着上楼的台阶。防盗门的两侧必须要装在墙壁上，可是由于台阶距离太近，必须要把楼梯口的墙壁左右两侧再延伸出去，才能安装防盗门。眼下，不少门洞已经在两侧各砌起来６０公分的墙体，预备开始安装。可是，这部分新砌起来的砖墙与原先的墙体并不相连。
小区内一位有过施工管理经验的业主李先生告诉记者，按照施工规范，新增墙体与原有墙体之间应该有钢筋相连，否则这就是两段完全分开的墙，说得不客气一点，只有６０公分独自竖立的砖墙，用力一推就可以推倒，对出入业主的安全都会造成隐患。如果有大风大雨，那可就太让人为出入的老人小孩担心了。墙本身都能推倒，更别提连在墙上的防盗门还能起什么作用。李先生说，如果小偷有一点建筑经验，从这两段增加的砖墙这里就可以把整个防盗门卸下来。
不久前发生的情况更增加了李先生的担忧。他告诉记者，那天早上他上班，恰好看见工人在砌自家门洞的砖墙，他习惯性地看了一眼，看见正在砌的还没有粉灰的砖墙居然可以透亮。这说明施工时的灰浆不够，砖与砖之间的缝隙过大。他仔细看了看地上的材料，发现黄沙的分量过多，而水泥的比例明显偏小，以至于工人一边施工，砖一边往下掉，完全粘不住。发现这种情况后，李先生当天就去找小区物业公司，物业公司说质量不归他们管，让他去找居委和街道。可是问了居委和街道，也没有人对施工的安全具体负责。
出于这种担忧，李先生现在坚决反对以这种方式安装防盗门，他所在门洞的业主也大多持相同意见。可是砖墙还是一个一个砌起来了，据说是经过业委会以书面征询的方式征求小区业主意见，超过三分之二的业主同意后安装的。可是，未来由质量问题所带来的安全隐患，已经成了眼下李先生最担忧的事情。
业委会委员：
弊端出现只因责权不对称
旧小区的改造本来是政府为居民办的实事，可是现在Ａ小区的部分业主却增加了新的担忧。小区一位不愿透露姓名的业委会委员告诉记者，该小区实施改造时，相关各方的责权利不对称，是出现种种弊端的内在原因。
原来，小区改造的施工方是由街道安排的，但施工合同却是由业委会出面签署。理由是虽然街道代表政府出资，但这种资金是以补贴的方式发放给业委会，并不是由街道直接支付。业委会没有实际出钱，所以也认为自己不用在施工中起监管作用。具体配合做工作的——比如收集书面意见征询单等，又是由物业公司来操办。现在，小区施工的材料性能无人过问，各项价格无人规定，施工过程无人监管，施工质量也无人负责。
该业委会委员认为，不排除因为各项具体责任无人承担，造成施工单位贪大喜功现象的出现。比如为小区人行通道更换电子防盗门就是典型例子，按照目前了解的情况，使用施工单位选用的电子防盗门，根本不能替代保安，并起到节省开支的作用。结果只能让政府和业主都花冤枉钱。
专家提示：
业委会应充分发挥作用
上海业伟业主咨询的刘生敏认为，目前此类现象普遍存在，而发挥好业主、尤其是业委会在涉及小区公共事务中的积极作用，才是类似情况的解决之道。
无论由哪一方签订合同，由于改造在小区内部进行，而且会对业主的生活产生具体和长久的影响，代表广大业主的业委会都应该主动参与有关项目的监督管理，避免部分改造项目给业主带来安全隐患，或其他不必要的费用损失。
进一步来看，虽然业委会没有作为合同的一方承担费用，但是在施工过程和施工完成后的许多责任，都是业委会承担的。完全可以假设，如果施工单位在改造过程中，发生工伤事故或者给他人造成损失，业委会是要承担民事责任的。而如果工程完工后，因工程不符合验收规范被擅自投入使用，给业主或他人造成损失，承担民事责任的仍然是业委会。业委会没有履行职责，给他人造成损失，业主大会是不会为业委会埋单的。即使改造项目已经被业主大会通过，业委会没有履行有关建设单位的应尽职责，仍然由业委会（委员）承担民事赔偿责任。所以，业委会完全应该在设计方案、施工单位选择等改造环节上主动履行职责，同时发动具备专业知识的业主，参与项目实施的监督，也可以聘请专业机构参与监督，并承担必要的责任。
专家指出，业委会在当前尚缺乏有关规定的情况下，更应该多听取律师以及其他专业人士的意见，以规避自己的风险，维护业主的权益。另外，有关部门应该重视政府资金的监督管理，不能因为金额小就放任不管。政府的补贴资金有限，应该尽量避免浪费。
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