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不同品质物业“拉郎配”问题多
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作者：业伟业主咨询 2005-8-1 15:32:57
不同品质物业“拉郎配”问题多
来源: 上海商报 2005-07-28
记者 闵 蕾
开发商在同一地块上先后开发建设了３期价格不同的楼盘，物业类型涉及动迁房和商品房公寓。价格最高的绿缘公寓的业主多次申请要求成立独立的业委会，但浦东建设局始终不同意，要求该３处楼盘统一成立一个业委会。本报曾就绿缘公寓５位业主因此将浦东建设局告上法庭一事进行了报道，现在，让我们来听一听物业专家对此事的看法。
回顾：３个楼盘１个业委会
绿缘公寓坐落于浦东花木路，共４８８套房屋，占地２２２５５６平方米，开发商为上海建华房地产开发经营公司，于２０００年１２月竣工。相邻位置的前两期楼盘也由建华房产开发，其中第一期为动迁房，于１９９５年建成；第二期为商品房，于１９９８交房。据原告之一的蔡先生介绍，３个楼盘品质大不相同。绿缘公寓在２０００年前开盘时就已卖到５０００元／平方米，而第二期建华公寓在２００２年至２００３年间的售价还不到４０００元／平方米，第一期动迁房就不用说了。绿缘公寓物业费１．３５元／平方米／月，而按照统一标准，一套动迁房最低的物业管理费不过１０元／月。因此蔡先生认为，３期楼盘硬要“拉郎配”成立一个业委会，显然会增加今后的矛盾。
绿缘公寓业主还认为，本公寓的大产证和小产证上都清楚地记载着，小区内绿化、车库及道路属绿缘公寓全体业主所有。如果今后３个楼盘同属一个业委会，那么其他楼盘的业主就可以名正言顺地使用绿缘公寓内的公共设施，绿缘公寓的业主显然是花钱给别人买享受，生活也缺少安全感。为此，众业主以绿缘公寓属独立物业为由，向浦东建设局申请成立独立业委会。但该局在调查后于今年４月发布公告，将３期楼盘划为统一物业管理区域，要求成立一个业委会。绿缘公寓业主表示难以接受，便将浦东建设局告上法庭。
浦东建设局提出，小区内３期楼盘的绿化是公用的，机动车进出口也是相同的，物业区域已形成了自然封闭的状况。该局物业管理监督部门在审查了开发商提供的规划资料后，认为３期楼盘划分为一个物业管理区域符合法律规定。
街道有关人员表示，３个小区归并后，各住宅物业原有性质不变，公用面积按比例分摊，并可以让绿缘公寓的业主出任今后业委会的主任，增加绿缘公寓业主在业委会的名额。
专家：要归并先补偿业主
物业专家刘生敏认为，根据《上海住宅物业管理规定》，建设单位在申请办理《住宅建设工程规划许可证》同时，应向区县房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求，并在地籍图和房地产登记册上注记。业主如有异议，可按当时合同和产证查实，若开发商违约或造成过错，业主可依法起诉。如果新建小区是分期建造，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域，但该小区内分成多个自然街坊或者封闭小区，也可划分独立物业管理区域。
以上述案例来说，小区虽是同一开发商建造，但并不是统一规划的分期开发项目，不能划为一个物业管理区域。并且同一块土地区域产生不同性质的物业，建筑设备标准不统一，物业收费标准差距很大，不宜归并为一个物业管理区域。造成事实上的部分设施共用，也是长期没有成立业委会形成的。建议绿缘公寓业主和其他业主代表同有关部门协商，若一定要归并，则应提出今后的管理方案和模式，并且补偿绿缘公寓业主设备设施差距金额；若不归并的，由房地产管理部门依法分别确定物业管理区域范围，分别成立业主大会并到房地产管理部门备案。
《关于实施〈上海住宅物业管理规定〉若干意见》中指出：物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应在相关物业管理区域内公告。这样看来，业主如对区域划分存在异议，可要求房地产主管部门组织听证会，听取业主意见。在没有成立业委会的情况下，经５０％以上业主同意，可选派业主代表进行协商或诉讼。
矛盾：“面积分摊”大有问题
至于“公用面积按比例分摊”的说法，相关物业专家则认为颇有问题。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有公用建筑面积及如何计算的详细方法。公用面积的分摊是在明确物业管理区域的情况下方可进行的。本案例中，如果进行归并，小区公用面积可能面临重新分摊，业主的产权证可能要重新计算建筑面积。如果业主购买的产权面积发生变化，这将造成很大的矛盾。而如果对合并后的小区公用面积维持不变，则不合规定要求，同时也不公平。
同样的问题还有“合并后，业委会主任可由绿缘公寓业主担任”的提法。根据《上海住宅物业管理规定》相关规定，业委会是在首次业主大会会议选举下产生的，业委会委员、主任选举的产生应当完全遵循相关法律规定，岂能事先指定。
此外，物业类型、性质不同还有更多的麻烦。如动迁房、售后公房等与商品房缴纳维修基金的标准不一样。虽然事实上在使用维修基金时是按建筑面积分摊的，与业主账户维修基金的多少没有关系，但将来在使用维修基金上，不同的业主消费水平和意识差别会很大，强行合并在一起将导致小区维修基金使用困难。
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