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“三分之二”通过成为瓶颈 业主消费观念有待提高上海住宅维修资金使用难续筹更难
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作者：业伟业主咨询 2007-2-9 21:36:46
“三分之二”通过成为瓶颈 业主消费观念有待提高<br>上海住宅维修资金使用难续筹更难<br><br>■陆云龙 2007-02-01 解放日报17版：地产星空 <br><br> 在住宅公共维修资金的使用和归集方面，上海尽管走在了全国前列，但是，在具体操作当中依然碰到了许多问题。其中，业主对住宅缺乏相应的消费观念以及业主大会必须三分之二以上业主表决通过，成为当前或者以后上海住宅维修资金使用和续筹的难点。<br> 笔者从市房地资源局主管部门了解到，截至2006年底，上海已归集310多亿元住宅维修资金，其中商品住宅维修资金为193亿元，售后公房维修资金为120亿元。这为众多小区物业的维修提供了有力支撑。为杜绝物业公司和业主委员会滥用维修资金，从2002年11月起，上海市商品住宅维修资金管理信息系统开始实行网上归集和监管，到目前为至近300多万户商品房业主可直接通过上海市房屋土地资源管理局网站，进入维修资金页面查询账户明细。2004年，上海房地部门针对住房维修资金方面的纠纷走出一条新路：即小区可以尝试聘请专业中介机构，对维修资金的使用进行第三方监督。<br><br> 即便如此，上海住宅维修资金在使用和续筹方面依然遭遇难以突破的瓶颈。根据2003年9月1日起开始施行的全国《物业管理条例》第十二条的规定：“专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”要三分之二以上业主通过才能使用维修资金，但要找到这三分之二以上的业主，成为许多小区业委会和物业公司的难题。淞虹小区业委会主任顾伟成认为，现在很多小区的业主，有的是投资客；有的根本不在小区居住，房子长期闲置；有的小区存在较多租户，他们不是业主，没有投票权。当小区的公共设施坏了需要使用维修资金时，很难一时把有投票权的人集中，召开全体业主大会。一些物管人员也诉苦道，电梯等事关业主切身利益，申请专项维修资金还好办，但对一些公共物业，很多业主根本不同意花“自己的钱”来维修，任凭物管人员怎样解释，他们的看法都不会改变。<br><br> 目前上海市住宅维修资金的管理分属两个部门：商品房维修资金由房地部门的上海市房屋维修资金管理中心在管理，分别有八家银行可以开设账户；售后房维修资金管理由上海市公积金管理中心管理，集中由建设银行开设账户并负责保值增值。上海市人大常委会执法检查组副组长、上海市人大城市建设环境保护委员会副主任委员姜燮富于2006年9月28日在上海市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议上所做的关于检查《上海市住宅物业管理规定》实施情况的报告中指出，由于目前商品房维修资金和售后公房维修资金分属不同部门管理，管理模式和信息系统不统一，给部分住宅小区使用维修资金带来了困难，特别是在商品房和售后公房混合小区，因适用不同的使用规定和分摊标准，容易引起矛盾。<br><br> 除了使用不便之外，上海市住宅维修资金续筹的历程将会更加艰难。本市现有近2万户售后公房的维修资金已不足首次归集额的30%，按上海房地部门规定：“专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30％时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。”但实际执行中操作难度很大。<br><br> 虹康物业公司副总经理金亮告诉笔者，他们公司管理的一部分售后公房年久失修，由于原有的维修资金不够，需要业主的续筹，但业主们对维修资金续筹一事反应冷漠。上海市房屋维修资金管理中心副主任谭群对此解释道，这主要是由于业主对住宅缺乏相应的消费观念引起的症状。大多数业主只认识到住宅的居住性，而忽略了住宅的消费性。其实，住宅也需要消费，包括管理和维修。上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏认为，造成维修资金续筹难原因还在于，一方面，续筹需要经全体业主的三分之二以上通过，很难做到；另一方面，对维修资金的续筹缺乏强制归集的措施，业委会自行筹集有难度。<br><br> 针对不少小区面临住宅维修资金使用难以及使用后出现的续筹难的问题，刘生敏建议，当小区物业被损坏，对小区公共安全造成威胁时，就不必拘泥于三分之二业主表决通过的形式了；进一步理顺维修资金管理体制，统一商品房维修资金和售后公房维修资金的管理模式和信息系统；此外，由于维修资金事关千家万户的利益，要定期公布维修资金储存于银行所得利息的增值保值情况，接受广大业主的监督。<br><br> 上海市房屋维修资金管理中心副主任谭群则对维修资金续筹难开出了秘方：小区中的经营性收入可以补充到不足的维修资金中去；根据《住房公积金管理条例》第二十四条规定，建议在职职工可以利用每个业主的公积金补充维修资金；维修资金的续筹资金可以跟着物业管理费走，即适当提高物业管理费，其中提高部分作为续筹资金。另外，为解决业主一次性续筹比较困难问题，建议采用逐月续筹的方式。
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