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深圳物管条例修改 业委会权利再成焦点 中国房地产报■本报记者 刘晓云 深圳报道 2007-3-12
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作者：业伟业主咨询 2007-3-27 21:28:59
深圳物管条例修改 业委会权利再成焦点 <br><br>中国房地产报■本报记者 刘晓云 深圳报道 2007-3-12 <br><br><br> 利益相关者都在关注自己的权利与义务。 <br><br><br> 3月，《深圳市经济特区住宅物业管理条例》修订草案正在深圳市人大常委会讨论中，由于法规事关每个居住者的切实利益，因此引起了广泛关注。 <br><br><br> 其中，大家最关心的要数对业主自身权利与义务的相关规定。这是涉及到每一个居住者居住条件的大事。此外，对物业公司招标等问题也是大家关注的重点。 <br><br><br> 业主定位问题凸现 <br><br><br> 该修订草案针对近年来业主大会、业主委员会或个别委员的一些实际情况，对决议的作出、违法决议的撤销、业主委员会的解散等明确了规范操作要求，以完善自律机制，维护业主共同利益和社会的和谐稳定。 <br><br><br> 深圳物业管理进修学院教授李钊认为，业主委员会代表业主大会签订物业服务合同的职责规定，容易导致业主委员会滥用权力。“第五十八条写得非常好，这可以有效防范业主委员会委员滥用权力，体现了权利义务责任的对称和平等。” <br><br><br> 李钊所称赞的第五十八条内容为：“业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任”。李钊认为，该规定超越职权决定的责任承担可以防止业主委员会滥用权力。 <br><br><br> 该修订草案规定，业主委员会违反法律、法规，严重侵害多数业主合法权益，或者严重影响社区安定和社会稳定的，区主管部门应当予以解散。对此，上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏则建议取消该规定。 <br><br><br> “原因是有关民事权利由权利人提出。业主委员会侵权由业主或被侵害人提出请求，20%以上业主提出召开业主大会临时会议，业主委员会拒绝执行时行政主管部门应该责令召开，拒不召开时可以由社区工作站组织业主推荐产生业主大会筹备组组织召开业主大会。”刘生敏表示。 <br><br><br> 刘生敏同时认为，严重影响社区安定和社会稳定的提法不好明确，也没有法律依据，而且已经有《刑法》、《治安管理处罚法》明确了这些问题，因此，本条例不宜另外提一些没有依据的内容。 <br><br><br> 该修订草案在明确政府各部门监督职责的同时，规定了由区主管部门、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的疑难问题。联席会议由街道办事处负责召集和主持，区主管部门负责指导。 <br><br><br> 招标可能损害业主权利？ <br><br><br> 对于屡惹纠纷的小区物管，该修订草案规定：条例明确规定住宅区、商品住宅的物业管理必须通过公开招投标来确定。同时条例要求，物业管理企业应当自取得资质证书之日起即加入深圳市物业管理协会。对于这个引发多方关注的物业管理招投标，李钊也提出了自己的看法。 <br><br><br> 他认为：对住宅前期物业管理实行强制性招标投标中，多层物业总建筑面积低于5万平方米的作为规模较小的做法不合理，可能给政府官员提供受贿的条件。 <br><br><br> 在第八十四条确定物业管理企业的方式时，条例规定：“在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于5万平方米的，或高层物业总建筑面积低于2万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于3万平方米的。” <br><br><br> “就一般而言，如果每户平均面积70平方米，那么，5万平方米就可能700多户人家。而700多户人家定为规模较小很难说得过去。”李钊表示。 <br><br><br> 李钊建议，规定为3万平方米比较合理，如果每户平均面积70平方米，那么，3万平方米的小区也就400多户人家作为规模较小还说得过去。建议不要区分高层或多层而都统一规定3万平方米定为规模较小，这样一方面具有合理性，另外在操作中也没有必要再鉴别是高层还是多层，以减少工作程序。 <br><br><br> 刘生敏则认为：此规定只能适用前期物业管理的招标，因为业主大会有决策权。 <br><br><br> 另有业内人士提出，实施物管招投标机制不要急于求成，应首先抓好基础性工作。 <br><br><br> 如设立物业管理招投标中介机构，设定招投标市场准入门槛等，同时要建立高素质评委专家库，制定招投标考核指标体系，并将前期物业管理也纳入招投标范围，确保开发商、物业管理公司和业主的利益，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，为物业管理公司创造公平竞争的机会。 <br><br><br> 链接 <br><br><br> 深圳的物管创新之路 <br><br><br> 1994年，深圳市借鉴香港经验率先制定了《深圳经济特区住宅区物业条例》，开创了国内物业管理立法之先河。 <br><br><br> 然而，随着物业管理实践的不断深化，特别是2003年国家颁布施行《物业管理条例》后，深圳市原有物业管理模式渐显滞后，不能满足物业管理的实际需要，亟需修改。 <br><br><br> 深圳市人大常委会此次草拟审议的修订草案，对原有条例进行了多项修改，包括对住宅物业管理费将实行政府指导价，并规定将对商品住宅物管必须通过公开招投标来确定。 <br><br><br> 修订草案还规定，物业管理服务费由业主和物业管理企业协商确定。 <br><br><br> 修订草案共7章129条，近2万字。目前该修订草案全文已向社会公布，广泛征求社会各界意见。
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