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律师典型案例———逾期交房纠纷
  作者：可可东笠 2005-6-10 16:48:39
&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;于峰岱律师发表于搜房社区-于峰岱律师lszx.jn.soufun.com<br>案件基本情况：<br>原告：东园山庄五位业主<br>被告：山东志仁房地产开发有限公司<br>受理法院：济南市历下区人民法院<br>结果：被告山东志仁房地产开发有限公司赔偿原告×××违约佥10476.62元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；案件受理费人民币390元，由被告山东志仁房地产开发有限公司负担。<br><br>以下是其中一个案子的判决书原文：<br><br>济&nbsp;南&nbsp;市&nbsp;历&nbsp;下&nbsp;区&nbsp;人&nbsp;民&nbsp;法&nbsp;院<br>民&nbsp;事&nbsp;判&nbsp;决&nbsp;书<br><br>（2004）历民初字第2765号<br>原告×××，男，19××年×月××日出生，汉族，济南市××××职工，住济南市市中区×××街××号。<br>委托代理人于峰岱，山东琴岛律师事务所济南分所律师。<br>被告山东志仁房地产开发有限公司，住所地济南市舜玉花园十八号楼。<br>法定代表人，总经理×××。<br>委托代理人×××，山东志仁房地产开发有限公司副总经理，住济南市济大路7号。<br>委托代理人苏宁，山东志仁房地产开发有限公司法律顾问。<br>原告×××与被告山东志仁房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2004年8月24日受理后，依法组成合议庭，于2004年10月13日、&nbsp;2005年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于峰岱、被告的委托代理人苏宁、罗亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。<br>原告×××诉称，2003年10月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告东园山庄商品房一套，该商品房为期房，房屋总价款为3221555.00&nbsp;元，双方约定，出卖人应当于2004年5月17日依照国家和地方人民政府有关规定，将经济南市建筑质量监督站核验备案并符合本合同约定的商品房交由买受人，双方同时约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期90日之内，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二点一的违约佥，逾期超过90日，买受人愿意继续履行合同的，按照合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的日万分之三的违约佥。<br>合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告却未能在合同约定的交房之日向原告交付房屋，时至今日，被告建设的房屋仍不符合法律规定及合同约定的交房条件。原告认为，被告逾期交房的行为已构成违约，为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，现诉至法院，要求判令被告赔偿原告逾期交房违约9471。36元，被告赔偿原告2004年8月24日至实际收房之日的超期交房违约金。<br>原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：<br>1、&nbsp;商品房买卖合冈一份，欲证明原、被告之间成立商品房买卖合同关系以及双方的权利及义务。<br>2、收款收据6张，欲证明原告向被告支付全部的购房款。<br>3、入住须知一份，欲证明被告单方要求业主入住前缴纳保证金的事实。<br>4、住宅质量保证书一份，欲证明被告提供的住宅质量保证书不符合国家规定的事实。<br>5、前期物业管理协议一份，欲证明被告要求业主入住前必须签订不平等的物业合同的事实。<br>6、房屋拒收函一份，欲证明原告书面通知被告拒收房屋并说明了拒收理由的事实。<br>7、关于房屋拒收函的复函一份，欲证明被告对原告拒收理由的答复。<br>8、房屋拒收函的补充说明一份，欲证明原告再次书面告之被告拒收理由的事实。<br>9、法律意见书、授杈委托书一份，欲证明原告与被告就交房问题进行交涉的事实。<br>10、邮件回执一份，欲证明被告收到原告法律意见书的事实。<br>11、相片25张，欲证明被告配套设施达不刭交房条件的事实。<br>被告山东志仁房地产开发有限公司辩称，自2004年5月17日至6月4日，我们与原告双方并无争议，所以原告起诉所产生的诉讼费是原告扩大的损失，应由原告自己承担。我方在2004年6月份已通知原告在6月4日来交接房屋，所以我方并没有违约，不承担迟延交房的违约金。我方所交付的房屋符合合同的约定，所以要求驳回原告的诉讼请求。<br>被告为证明自已的主张，向本院提供的证据有：<br>1、&nbsp;被告与原告签订的购房合同一份，欲证明双方确实存在合同关系。<br>2、被告于2004年6月1日向原告发出的通知，欲证明被告<br>通知原告于6月4日交房，并交维修基金。<br>3、被告向原告发通知的交寄挂号函件存根，欲证明被告已向原告发出交房通知。<br>经审理查明，2003年10月27日原告×××与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告在历下区龙洞路38号院内东园山庄第A座楼1单元5层501号房屋一套，建筑面积98。67平方米，总价款为322155.00元，合同约定被告于2004年5月17日交房，逾期向原告支付已付房价款日万分之三的违约金；于2004年5月17日达到通水、通电、小区内道路通达；煤气由出卖人交纳相应的开户费后，行政主管部门为买受人开通。合同签订后，原告分四次将房款交清。被告在2004年5月17口未能交房，于2004年6月1日向原告发出通知交接房屋，原告于6月13日向被告出具了房屋拒收函。原告认为楼房未达到交付条件，此房没有经过验收合格，不认可6月4日是交房日期，认为被告没有提供国家权威部门的房屋面积测绘报告书；不认可被告单方将违约佥抵作物业管理费；三线入户，现网线未预留接口；质量保证书与国家新标准有明显出入；小区基本建设未启动；中水系统有问题，要求被告答复。6月18日被告对原告提出的问题复函，主要内容是，按质检站工作程序，房屋经质检站验收后准许入住后，由客户开发商签字认可，填写回访单，上报质检站。三个月内核验发合格证；办理房产证时，再进行实际测量；宽带按中国电信提供宽带方式设计；质量保证书是根据济南市政府下发的文件为依据；基本建设公司尽最大努力，在最短时间建设完，中水是指在小区内进行绿化洗车的。2004年6月19日原告再次向被告发出房屋拒收函补充说明，对双方争议的问题再次详细提出，被告没有答复，双方发生纠纷。原告起诉要求被告赔偿自2004年5月18日至2004年8月24口的违约金，计9471。36元。要求被告赔偿自2004年8月25日到交房时的违约金，每日按已付房价款的万分之三计算。<br>本案在审理过程中，被告于2004年9月18日交房给原告，被告辩称，此房已经过质检站验收，但是没有提供证据，被告承认5月17日没有交房，应当承担5月17日到6月4日的违约佥，以后的不应承担。违约金可以从物业管理费中扣除，被告认为，已达到合同约定，自来水是自备井，只要符合卫生标准，就符合规定。煤气只有在房屋验收后，才开通，开通费我公司已交，正在办理验收。对小区内道路的照片，被告认为有局限性，反映不真实。<br>本院认为，原、被告双方签订了商品房买卖合同，双方应当按照合同约定履行，原告在收到被告的交接房屋通知后，向被告提出不具备入住条件，被告应当给予必要的解释和答复。由于被告的准备工作不完善，造成入住后没有煤气，小区道路不畅通，而且没有提供验收合格证，应属于违约。原告要求被告赔偿违约金，理由正当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：<br>被告山东志仁房地产开发有限公司赔偿原告×××违约佥10476.62元，于本判决生效之日起十日内一次性付清。<br>案件受理费人民币390元，由被告山东志仁房地产开发有限公司负担。<br>如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币390元，上诉于山东省济南市中级人民法院。<br><br>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;审&nbsp;判&nbsp;长&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;于&nbsp;毅<br>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;人民陪审员&nbsp;&nbsp;&nbsp;李洪有<br>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;人民陪审员&nbsp;&nbsp;&nbsp;戚娜<br>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;二00五年二月二十一日<br>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;书记员&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;郭乐
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