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在物业拒绝业主核实，拒绝对收支表做合理解释的情况下，只能按照其公布的数据得出，06年度待缴物业费部分的合理标准为不超过0.68元/平米
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作者：bolic 2007-9-16 23:28:27
深入剖析天泰物业公布的05、06年度收支表<br> <br> <br>■用于分析的基础数据<br> <br>1.房地产交易网(www.bjfdc.gov.cn)官方公布的艺水芳园小区数据。<br> <br> <br>楼号 户数 总面积 户均面积 <br><br>11号楼 84户 9945.33m2 118.40m2<br>12号楼 84户 9960.71m2 118.58m2<br>8号楼 104户 11084.68m2 106.58m2<br>9号楼 92户 9877.11m2 107.36m2<br>6、7号楼 暂无数据 20763.42m2 暂无数据<br> <br>注：6、7号楼的楼盘表链接有误，只能看到9套单元房，其产权证号为“X京房权<br>证朝其字第507510号”，发证时间为2007年6月28日。另外还可查到预售许可证<br>号为“京房售证字(2005)327号”（发证日期2005年7月17日）的6、7号楼售楼信<br>息，可以看到6、7号楼的总批准销售面积为19932.44平米；其中6号楼“扣除一层<br>的101、103－107室和二层的0205室共七套房屋”，7号楼“扣除一层的0101和<br>0106室”。一共正好是9套房子，总面积830.98平米。因此可知，6、7号楼的总面<br>积应为：20763.42平米。<br> <br> <br>2.天泰物业公布的05、06年艺水芳园物业费收支表<br> <br> <br>━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br>2005年：<br> <br>收入：<br> 应收金额 实收金额 <br> 物业管理费： 338,253.98 338,253.98<br> 空房管理费： 232,818.20 232,818.20<br> 合计： 571,072.18 571,072.18<br> <br>支出：<br> 项目 金额<br> <br> 工资 98,266.30<br> 福利费 13,757.28<br> 工会经费 1,965.33<br> 教育经费 1,473.99<br> 误餐费 12,817.40<br> 垃圾清理费 11,000.00<br> 材料费 27,504.62<br> 通讯费 4,573.01<br> 办公费 2,711.30<br> 保险费 12,617.50<br> 折旧费 8,115.00<br> 其他费用 26,366.00<br> 劳动保护费 2,208.50<br> 保安费 51,300.00<br> 保洁费 57,600.00<br> 绿化费 9,000.00<br> 电费 6,445.50<br> 流转税金 18,603.97<br> 合计： 366,326.70<br> 盈余： 204,746.48<br> <br>━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br> <br>━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br>2006年：<br> <br>收入：<br> 应收金额 实收金额<br> 物业管理费： 897,944.60 518,977.58<br> 空房管理费： 110,871.18 110,871.18<br> 合计： 1,008,815.78 629,848,76<br> <br>支出：<br> 项目 金额<br> <br> 工资 157,493.33<br> 福利费 22,049.07<br> 工会经费 3,149.87<br> 教育经费 2,362.40<br> 误餐费 17,064.37<br> 垃圾清理费 28,020.00<br> 材料费 39,701.03<br> 通讯费 9,463.55<br> 办公费 17,638.72<br> 保险费 25,235.07<br> 折旧费 16,335.54<br> 其他费用 27,079.91<br> 劳动保护费 3,815.27<br> 保安费 216,000.00<br> 保洁费 62,400.00<br> 绿化费 30,000.00<br> 电费 62,891.12<br> 流转税金 28,543.77_______________以下为本年度新增<br> 维修费 28,122.67<br> 化粪池清掏 14,265.00<br> 水费 10,000.00<br> 电梯维护费 96,000.00<br> 门镜（禁？）维护费 16,777.50<br> 咨询费 7,900.00<br> 住房公积金 8,432.00<br> 残保金 8,288.33<br> 房产税 11,427.01<br> 合计： 970,455.51<br> 盈余： -340,606.75<br> <br>━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br> <br>■详细分析<br> <br> <br>1、收入数据的问题<br> <br>2005年度收入共计：57万1072.18元。分析该表可知，收入这一项完全来自物<br>业费。而该物业费的单价为1.90/平米。<br> <br>因此可推算得出，2005年度物业管理面积为：25047.03平米，其中收取物业管理<br>费部分（即业主缴纳）为14835.70平米<br> <br>2006年度物业管理面积在收支表上有明确数字，为44246.27平米，其中收取物业<br>管理费部分（即业主缴纳）为39383.5平米<br> <br>而6、7、8、9、11、12六栋楼的全部销售面积合计为：61,631.25平米<br> <br>因为物业这份收支表过于简略，且没有解释说明，因此我无法确切地说出它的财<br>政年度是如何划分的。<br> <br>但我们知道，11、12号楼的收房时间为2005年6月；8、9号楼的竣工收房时间为<br>2005年10月；6、7号楼的收房时间为2006年10月。<br> <br>同时从物业给出的收支表的数据可以看出，其收入一栏的数据均为精确的（面积<br>*1.90*12个月）的公式计算得出，应该不存在所缴物业费用跨年度计算的情况。<br> <br>因此，按照常理来说，11、12、8、9四栋楼的第一年物业费（在验房拿钥匙时缴<br>纳，大家都有印象吧，任何人都无法少缴或不交的）应计入05年度的收入；而6<br>、7号楼的第一年物业费应计入06年度的收入。<br> <br>在已售楼盘竣工、并已交付使用之后，已售房屋的业主应缴纳第一年的物业费。<br>未售房屋由开发商向物业缴纳第一年的物业费。（9月2日的物业协商会议上马胜<br>奇经理曾经提出，这一部分开发商按照规定只缴纳15％的物业费。我不知道这个<br>“规定”是哪里冒出来的。不过看收支表的内容，空房物业费部分仍然是按照每<br>平米足收1.90的标准计算的。因此我们权且把马经理的那个解释放在一边，不去<br>管它）<br> <br>因此，05年物业收入应该是四栋楼（8、9、11、12）合计40867.83平米，应收金<br>额应为93万1786元。<br> <br>那么相差的15820平米共计约36万元物业管理费用跑到哪儿去了呢？<br> <br>而06年物业收入应该是六栋楼合计61,631.25平米，应收金额应为140万5192元。<br> <br>相差的17385平米共计约40万元物业管理费用又跑到哪儿去了呢？<br> <br>我们可爱又可怜的天泰物业现在管理着六栋楼销售面积共6万余平米的小区范围，<br>却只收了其中4.4万平米的管理费用，另外1.7万平米的使用者不花一分钱就享受<br>到同样的物业服务.<br> <br>请问：这样的物业能盈利吗？有资格盈利吗？有资格保证成本吗？<br> <br>结论：收支表收入一栏的数据存在严重偏差，瞒报、漏记应收物业管理费用，两<br>年共计约76万元，已构成重大财务问题，应责成有关部门尽快查处。<br> <br> <br>2、<br> <br>收入一栏的数据显然已不可信。为了方便起见，我们暂已其为标准继续分析下去。<br> <br>06年应收金额合计为100万8800元，实收62万9800元，欠收费用约38万元。<br>06年实际发生支出为97万元，与实收金额相比，多34万元。<br> <br>已经有业主指出，这34万元不应算做06年的亏损，只能算待收部分。<br> <br>实际上，按照物业这份收支表，06年度物业公司的盈亏应该是：<br> <br>1,008,815.78 - 970,455.51 = 38360.27<br> <br>即盈余3万8千元。<br> <br> <br>3、<br> <br>06年收入都是哪里来的？<br> <br>06年实收物业管理费（业主缴纳）518,977.58元，折合面积为22762.17平米。我<br>们知道06年度实收中一定包括6、7号楼全体业主缴纳的第一次物业费。而6、7号<br>楼的销售面积为20,763.42平米。其中业主缴纳的又占多少呢？<br> <br>我们还用物业自己公布的数据来计算。06年度物业管理费面积为39383.5平米，<br>空房物业费面积为4862.77平米，占总面积的比例为11％。<br> <br>按照这个比率计算，则6、7号楼业主缴纳物业费面积至少为18479.44平米。<br> <br>大家都知道，这第一次物业费是没法不交的。所以这个数字决不会有缩水。<br> <br>因此，06年度物业费中由老业主缴纳（即协商工作中提到的“次年物业费”）的<br>部分只有4282.73平米。占老业主（8、9、11、12楼）总面积（按业主缴费面积<br>相当于销售面积89％计算）的11.77％！<br> <br>换句话说，从这份收支表中我们可以看到，在不得不缴纳的第一次物业费后，由<br>于觉得费用与服务水平相差太大而拒绝缴纳第二年物业费的8、9、11、12四栋楼<br>的业主有88.23％，即10户中只有大约1户缴纳了次年物业费。<br> <br>这是不是可以算广大业主的一致要求呢？<br> <br> <br>4、<br> <br>06年成本能单独计算吗？<br> <br>我们先来看看那个著名的“一溜发”是怎么算出来的。<br> <br>06年度应收而未到账的物业管理费（业主缴纳）共计378967.02元<br>而目前物业06年度账面“亏损”为340,606.75元<br>因此，为了保证物业公司的所谓“成本”，至少应增加实收金额340,606.75元。<br>即：06年度未交物业费的业主只要缴纳物业费共计达到340,606.75元，即可确保<br>物业的“成本”。<br>如果业主全部按照1.90标准缴纳物业费，那么缴纳378,967.02元。<br>则维持“成本”所需的物业费标准为：<br> <br>1.90 * 340606.75 / 378967.02 = 1.708元<br> <br>可以看出，1.68的修改后物业费标准是非常接近这一计算结果的。因此我认为，<br>从该收支表分析，物业提出的1.68标准收缴06年度物业费，实际上就是简单地按<br>06年度的账面“亏损”额度除以尚未缴纳物业费的总面积而得出的。1.68，谐音<br>“一路发”，又符合广告理论中的“.99”原则。问题是这样下去，“一路发”的<br>到底是谁？倒霉的又是谁？大概大家都能看得出来吧。<br> <br>那么，所谓的维持“成本”的说法，我们先抛开这种说法从道理上是否站得住脚<br>，只看一看其“成本”的合理性。<br> <br>对比05年度和06年度的收支表，我们可以看出，06年度支出比05年度多了好几项<br>。其中，“维修费”、“化粪池清掏”、“水费”、“电梯维护费”、“门镜<br>（禁？）维护费”、“咨询费”、“住房公积金”、“残保金”这些项目，在05<br>年度的支出中根本找不到。<br>但是我们想一想，05年度物业的运作中，能没有维护费吗？能没有电梯维护工作<br>吗（尽管电梯数量少）？最可笑的是，能不掏化粪池吗？<br>就算物业说：“化粪池05年度就是没有掏过！是06年1月1日以后盛满了才不得不<br>掏的！”那么这笔账能全部算到06年度的成本头上吗？如果物业公司有人住在艺<br>水芳园小区，他能坚持到2006年1月1日以前不拉屎吗？我相信他没有那个能耐！<br> <br>06年度物业现在账目上出多入少，两项相差34万元，占物业应收入总额的34％。<br>在所有应收金额全部收齐的前提下，物业盈余只有38360元，仅占物业当年收入<br>总额的3.8％。<br> <br>但是05年呢？<br>05年度物业应收金额571072元，实收571072元，支出共计366325元，盈余204746<br>元。盈余额占全年物业收入的35.85％，占全年支出（即所谓的“成本”）总额<br>的55.89％！<br> <br>物业公司不但在05年度从业主手中攫取了相当于实缴物业费36％、“成本”56％<br>的“利润”，而且还将多项05、06两年的支出费用全部推到06年一年的支出账上<br>。那么这样算出来06年“成本”有可比性吗？有说服力吗？<br>我认为是没有的。<br> <br>因此，物业在提出“成本”这一因素的时候，不应将06年度未缴物业费的标准只<br>与其收支表中的06年度数据挂钩，而是应将05、06年度两年的数据合并计算。<br> <br> <br>5、<br> <br>按照物业公布的收支情况计算，在保证成本前提下（我再次声明，对于一个市场<br>运作的物业公司来说，用保证成本来计算其物业费收取标准，是极为荒谬的理论<br>。只是我们可以凭着业主的善良本性，在计算物业费标准的时候，将其作为适当<br>照顾物业的一个参考而已），“次年物业费”应按什么标准缴纳？<br> <br>在上一个问题中我们已经通过分析得出了这一问题的答案。即：<br>06年度“次年物业费”未缴纳部分的标准，如果以保证物业“成本”为前提，则<br>必须将05年度的盈余204746元计入，即以05、06年两年的业主物业费去平衡物业<br>05、06年两年的成本。这样才是所谓的“维持成本”的计算方法。否则，物业今<br>年亏损，我们就要多交；明年盈利的时候却不退还给我们，这样合理吗？<br> <br>因此，截止06年度，物业的“成本”缺口总计应为：<br> <br>340606.75 - 204746.48 = 135860.27<br> <br>因此，平摊到每平米的物业费标准应为：<br> <br>1.90 * 135860.27 / 378967.02 = 0.68元<br> <br>这才是维持“成本”所需的真正物业费标准！即：未缴物业费的业主按照每平米<br>0.68元标准缴纳物业费，物业公司账面便不会出现亏损！<br> <br>也有人会说，这样对其他已缴纳物业费的业主是不公平的。那么让我们来看一看<br>两年所有业主物业费合并计算下的平均“成本”，该数字应该是物业公司两年的<br>支出总和除以两年应缴物业费的总面积。<br> <br>物业公司两年支出总和为：1,336,781.21元<br>总面积怎么算呢？按理说应该是第一年的总面积40867.83平米加上第二年（06年<br>）的总面积61,631.25平米，合计10万平米有余。但是这样计算的话会暴露我们<br>前面提到的物业公司两年共漏报76万应收物业款的财务问题；而且得出的数字明<br>显将是很低的，会让物业公司老大没有面子的。因此我们暂且按物业公司自己给<br>出的物业费面积来计算。<br>那么05年和06年两年的应缴物业费总面积为：<br> <br>25047.03 + 44246.27 = 69293.3平米<br> <br>每平米保证“成本”的物业费标准应为：<br> <br>1336781.21 / 12 / 69293.3 = 1.61元<br> <br>很好。对于我们这些业主而言，第一年的物业费都是按照1.90缴纳的，那么第二<br>年我们的物业费只要达到(1.61 * 2 - 1.90) = 1.32元，即可维持物业的“成本<br>”了。<br>这和我们提出的“在1.90基础上至少降低1/3”的标准，非常接近。而且我还要<br>提醒大家，按照这个标准的话，物业在收取8、9、11、12楼次年物业费的同时，<br>必须按照每平米(1.90 - 1.61)=0.29元的标准退还6、7号楼业主第一年缴纳的物<br>业费，以及8、9、11、12号楼业主已缴纳的部分第二年物业费。这样才能保证物<br>业公司的“成本”！<br> <br>也许物业公司会说，这笔钱到6、7号楼业主缴纳第二年物业费的时候再合并计算<br>吧？<br> <br>我建议大家这样回答他们：对不起，不行！因为钱放在你们手里，我们不放心！<br> <br> <br>6、—— N<br> <br>其他细节问题，因为物业拒绝业主对收支情况进行核实，我认为也就没有细谈的<br>必要了。我相信到这里，物业那份“收支表”已经彻底的体无完肤了。<br> <br> <br>━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━<br><br>最后要说一句，上述的所谓“详细剖析”，所涉及的物业财务数字均来自于物业<br>公司自行公布的、没有经过任何第三方或业主方面核实的单方面数据，其真实性<br>本身尚未证实。因此上述计算并不具有实质可信度。换句话说就是“瞎折腾”、<br>“白费劲”。<br> <br>那我为什么还要浪费半天精力写这个东西呢？完全是为了说明一个问题，那就是：<br> <br>所谓“真实”、“可信”、“有公信力”、“经得起审计”的收支表，在没有经<br>过业主方面核实、物业详细解释说明的前提下，完全是一笔糊涂帐！根本经不起<br>任何推敲！说到底，只能当作废纸一张！<br> <br>该干什么干什么去了。谢谢大家。
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