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“个人集资建房”之风险 盖房子不是捏泥丸
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作者：moonspell 2007-1-31 11:19:12
2007年1月31日 9:08 来源： 大河报<br><br>▲▲组织者可信度值得商榷<br><br> 记者在采访中获悉，个人合作建房最大的问题就是名分问题，名不正则言不顺。如今，郑州个人合作建房的组织者除自我标榜自己有“联盟”、“合作社”、“协会”和网名、博客等“名分”外，在民政部门还没有取得“名分”。<br><br> 某个人合作发起人自曝业内内幕称，据他所知，在郑州，某合作建房的真实发起人为一家报社编辑，让别人跑前台，自己没有露面，他们“连房地产的边都不沾”，怎么能做合作建房？一些人是房地产界的策划人，一些人是律师，一些人是搞贸易的，这些人都没有真正搞过实业。他们说调动数千万元的资金就跟小孩捏泥丸一样简单，这个愿望是非常美好，但是可信度让人无法接受。<br><br> 目前，郑州个人合作建房组织者争着“放卫星”。早在几年前，郑州就有人提出个人合作建房，但都落花流水春去也。现在，这个说自己是郑州合作建房“首创”，那边就有人说他才是“第一”。他们这边说在郑州西郊即将拿到一块地，接着又有人说他们在西郊拿了两块地……<br><br> 个人集资建房不仅没有规模经济及没有专业化分工，而且对于这个分散组织中的许多个体来说，其谈判、签约及监督的成本也是十分高昂的。本来这种成本完全可以通过有效的市场价格机制来显示、运作，但是在这种建房联盟中由于组织内的成本过高，肯定会使这种分散联盟的交易成本过高而无效率。<br><br> 合作建房的主体中，购房人事实上扮演着房地产投资人与产品最终用户的双重角色。合作联盟的组织者说白了就是中介商，从合作建房联盟章程上看，“中介商”无非是借此收取会员费、代理费；而开发商则完全<br><br> 是受人之托、单纯负责运用投资人的资金运作项目并最终将产品交付投资人使用。开发商不需承担任何投资风险，也没有了产品销售压力，只要正常履约就可以取得约定的收益——“代理费”。合作建房的参与者承担了所有的投资风险。<br><br> 开发商称，个人合作集资建房能否成功主要取决于能否通过“招拍挂”方式取得土地，土地市场是透明且平等的，郑州众多开发商拿地屡屡失败，就是一个明证。假使真有人能腾转挪移，从二级或三级土地市场中获得土地，进行自主住宅开发，那么也将不可避免地踏上“准开发商”的路径。当今地产开发已步入“像生产轿车一样造房子”，而集资建房者由于是自发行为，显然不具备国家规定的地产项目开发资质。由于事多人杂、组织松散，建成之后在房产转让、楼层分配、资金调度等方面如出现棘手的利益分配问题不可避免，在后期的房产证办理、物业管理等方面变数犹存，而这不能不警戒。<br><br> ▲▲资金安全必须警惕 <br><br> 郑州个人合作建房是个美丽的“肥皂泡”。这不仅是网友的看法，也是省住宅产业商会秘书长赵进京的看法。<br><br> 目前的中小开发商随时有可能被市场淘汰，就是因为资金链受到政策的约束。合作建房也一样需要银行的贷款，银行贷款需要考虑如股东的身份、股东本身的资金实力、项目的可行性以及还贷能力等诸多条件，银行会贷款给合作建房者吗？如果合作建房者没有巨额的资金支撑，很容易导致烂尾楼的出现。<br><br> 资金只有被法律保护时才是最安全的，我们所有的行为只有受到法律的保护才能进行下去，否则，就会徒劳无功。目前，个人集资建房成员的主体资格不清晰，个人集资建房联盟不是<br><br> 法人，不能追究民事责任，这种没有法律依据的、风起云涌的群众运动，一定会出事的。交钱的购房人面对“黑嘴”会无可奈何，有可能在付出维权成本的同时被司法门槛拒之门外，会成为集资人的一场灾难和噩梦。<br><br> 对一些合作建房发起人建自住的房便宜、无风险之说，相关人士有话要说。<br><br> 某银行一位人士说，正规的房地产开发商有房地产、工商、税务、建设、银行、土地等众多方面监管。就这，不良的开发商还能带着巨款一走了事，能把各方和合作者蒙在鼓里，何况个人建房联盟在监管缺位的情况下，就凭连姓名、操作模式、财务都不敢公开的人，能不让人怀疑吗？如果这些人为他人担保巨额资金，一旦被担保人还不了贷款，这些人还要承担连带责任，银行查封账号，冻结资产，不但房子建不成，有可能把以他们名义组建的公司查封，资金划走。<br><br> 让人记忆犹新的是，２００６年３月，河南万辉置业有限公司蒸发，该案涉嫌骗取银行资金１．５亿元之巨。万辉置业人员集体蒸发，给众多业主带来无尽的灾难。２００６年６月，天方置业再爆出惊人骗局，扯出上亿元资金黑洞玩集体蒸发……<br><br> 一位房地产界知名律师说，个人建房联盟章程通过解释权归其所有等方式减轻自己的责任，加大参与者的义务。可以想象，今后即使建成房了，在出现逾期交房、配套设施不到位、擅自改变房屋结构、面积缩水等问题时，开发者会利用各种方法推诿，拒绝承担违约责任。<br><br> 郑州市检察院有关人士说，房地产界暴露出来的违规现象越来越多。一个违规、违法事件，对一些人来说只是财富的增值，但对受害人来说，往往是剥夺了他们能够健康活着的最低生存条件，现在的违法成本太低了。 □记者程泽运孙斌文 李文波图
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